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　　在我国改革开放以来，房地产是备受关注的领域，其中交错着政府和市场、国计和民生、行政和民事等各种复杂的关系。本书围绕我国房地产法理论和实践的疑难问题，从民法和行政法结合的角度，展开了深入细致地探讨论述。本书针对我国房地产的实践需求，提出“管制先于私权、民事结合行政”的思路，并通过民法和行政法知识的融合，将这种思路自始至终地加以贯彻运用，进行了扩展性分析。

　　本书既对《民法典》《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》等规范性法律文件以及《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》等政策文件进行体系梳理和恰当运用，又充分挖掘了我国房地产实践规律和典型案例，并把规范、理论和实践进行紧密结合。对于关系复杂交错的房地产领域，本书既有突出的学术研究价值，又有强烈的实践指导意义。

　　内容简介

　　在我国改革开放以来，房地产是备受关注的领域，其中交错着政府和市场、国计和民生、行政和民事等各种复杂的关系。与此相对应，在房地产法中，不光有物权法等民事法规范，还有大量的行政法规范，而后者又往往引导和影响前者，房地产因而属于诸法共同发力的“领域法”。不仅如此，房地产是一种行业，有其独特的实践特色和运作机制，要想理解相应的法律规范，非先透视实践不可，就此而言，房地产法又是实践先行的“行业法”。

　　遗憾的是，目前的房地产法理论著作在展开时，要么落在行政管制层面，要么主要根植于物权法，既未对相关的行政和民事规范进行充分而有机地融合，也未深入行业实践挖掘理论立足点，客观地讲，无法应对实践需要。基于此，本书从行政法和民法融合的角度，从房地产行业运作机制的角度，以突出的实践问题为引导，以对房地产法进行理论论述。

　　本书着眼于我国房地产生命周期过程，针对其中产生的法律问题，结合行政法和民法进行理论分析，希望在做到行政法和民法知识融合的同时，尽量融合历史与现实，融合法学和非法学的知识，为相关理论研究提供一定的启发。

　　作者简介

　　常鹏翱，北京大学法学院教授、博士生导师，北京大学博雅青年学者，教育部长江青年学者；国土资源部首届不动产登记工作专家委员会专家，住房与城乡建设部房地产市场服务专家委员会专家；中国法学会民法学研究会副秘书长，北京市法学会不动产法研究会副会长。参与《民法典》《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规范文件的论证工作。在《法学研究》《中国法学》等发表学术论文80余篇，出版《物权法的展开与反思》《事实行为的基础理论研究》等专著。

　　目录

　　目录

　　凡例

　　引言

　　第一章房地产的法律内涵

　　第一节不动产的法律内涵

　　一、不动产的界定标准：国土空间规划的管制

　　二、不动产与动产的区别

　　三、不动产表征着相关的物权

　　第二节建设用地的法律内涵

　　一、土地的法律内涵

　　二、建设用地的法律内涵

　　第三节房屋的法律内涵

　　一、积极内涵

　　二、消极内涵

　　第二章房地产权的权属标准

　　第一节不动产物权归属的基本标准

　　一、公示标准

　　二、事实标准

　　三、意思标准

　　四、小结

　　第二节“房随地走，地随房走”的规范要义

　　一、规范目的

　　二、构成要件

　　三、法律后果

　　四、小结

　　第三章国土空间规划

　　第一节国土空间规划的制度构造

　　一、国土空间规划的地位

　　二、国土空间规划的层级

　　三、国土空间规划的类型

　　四、国土空间规划的属性

　　五、国土空间规划的效用

　　第二节国土空间规划对国有建设用地使用权的影响

　　一、影响国有建设用地使用权的国土空间规划

　　二、国土空间规划对国有建设用地使用权的具体影响

　　三、小结

　　第三节国土空间规划对“地随房走”规则中“占用范围”

　　的影响

　　一、问题的提出

　　二、实体方案的不足

　　三、“地权份额说”的优势

　　四、“地权份额说”的实践合理性

　　五、“地权份额说”的实践运用：量化登记

　　六、小结

　　第四章土地储备

　　第一节储备土地的取得要件

　　一、符合国土空间规划

　　二、取得方式合法合规

　　三、补偿到位

　　四、土地权属清晰

　　五、土地不存在污染等不适格情况

　　六、办理不动产登记

　　第二节征收与补偿

　　一、征收决定在公告时生效

　　二、补偿的法律意义

　　第三节无偿收回闲置土地不影响抵押权的存续

　　一、财产权相对消灭的法理

　　二、财产权相对消灭法理适用于无偿收回

　　三、小结

　　第四节国有建设用地使用权低价转让时的优先购买权

　　一、权利属性

　　二、行使要件

　　三、法律效果

　　第五章土地供应

　　第一节划拨建设用地使用权

　　一、制度缘起

　　二、制度构造

　　三、判断标准

　　四、主要权能

　　第二节有偿使用方式的制度构造

　　一、有偿使用原则的确立

　　二、出让

　　三、租赁

　　四、作价出资或入股

　　第三节出让合同的属性之辨：民事合同抑或行政协议

　　一、合同订立的对比

　　二、合同效力瑕疵的对比

　　三、合同解除的对比

　　四、违约责任的对比

　　五、分析与评价

　　第四节建设用地使用权的法源

　　一、建设用地使用权法源的基本界定

　　二、法律之间的关系

　　三、解释法律的法源

　　四、作为习惯的政策文件

　　第六章土地二级市场

　　第一节划拨建设用地使用权二级市场规范的适用

　　一、转让规范的适用

　　二、出租规范的适用

　　三、抵押规范的适用

　　四、小结

　　第二节出让建设用地使用权二级市场规范的适用

　　一、25%投资规范的适用

　　二、价格控制规范的适用

　　三、查封的处分禁止规范的适用

　　第七章开发建设

　　第一节规划许可的民事效果：以合法建筑为对象

　　一、对房屋所有权的影响

　　二、对相邻权的影响

　　三、对在建建筑物抵押权的影响

　　第二节规划许可的民事效果：以违法建筑为对象

　　一、违法建筑的行政法管制

　　二、建造人对违法建筑享有动产所有权

　　三、对合同效力的影响

　　四、小结

　　第三节建筑许可的民事效果

　　一、建筑工程施工许可的民事效果

　　二、从业资格的民事效果

　　第八章房地产交易

　　第一节预售许可与预售合同效力

　　一、预售许可的法律内涵

　　二、预售许可对预售合同效力的影响：基于司法实践

　　的分析

　　三、预售许可对预售合同效力的影响：基于制度功能

　　的分析

　　四、预售许可不应影响合同效力

　　第二节网签备案的法律意义

　　一、网签备案的功能分析

　　二、网签备案的必要性分析

　　三、网签备案的民事后果

　　第三节走向住房租赁新市场的长租房及其民法保障

　　一、不宜把长租房定位成公租房

　　二、不宜把长租房理解为长租期房

　　三、宜把长租房界定为内含市场机制的专用租赁住房

　　四、规范发展长租房市场的民法保障

　　五、小结

　　第九章不动产登记

　　第一节不动产登记制度概况

　　一、统一登记

　　二、基本构成

　　三、法律定位

　　第二节登记能力

　　一、有登记能力的不动产物权

　　二、有登记能力的其他财产权

　　三、有登记能力的其他事项

　　第三节不动产登记的程序制度

　　一、依申请的不动产登记程序

　　二、依嘱托的不动产登记程序

　　三、依职权的不动产登记程序

　　第四节不动产登记的效力制度

　　一、推定力

　　二、设权力

　　三、对抗力

　　四、宣示力

　　五、公信力

　　主要参考书目

　　后记