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　　编辑推荐

　　以实践问题的解决为导向，体系化讲解民法典物权制度

　　——权威作者：本书作者吴光荣教授任职于国家法官学院，长期从事对法官群体的民商事审判业务培训，具有扎实的理论基础和丰富的实务经验。曾在最高人民法院民四庭担任法官多年，参与了买卖合同司法解释、物权法司法解释（民法典物权编司法解释）等司法解释的论证工作。民法典通过后，在最高人民法院民二庭从事与民法典相关的司法解释的清理工作和制定工作，是民法典担保制度司法解释和民法典合同编司法解释的主要起草人和执笔人之一，也是企业破产法修订案起草小组成员。本书是吴光荣教授持续推出的“民商法原理与实务精讲系列”的第2部作品。

　　——问题导向：物权制度在社会生活中涉及面广，司法实践中产生诸多争议，并且难以理解与适用。本书将实践中的类型化问题融入对物权制度的体系性讲解之中，帮助读者从物权制度的理论体系中领会解决具体问题的思维逻辑，不仅知其然，而且知其所以然，是实务工作者学习与适用物权制度的必读参考书。

　　——体系完整：本书是对民法典物权制度及其相关司法解释的系统性讲解，融合了民法原理、立法背景、司法解释、典型判例和权威学说，是对民法典时代物权制度的系统梳理与阐述。

　　——国家法官学院教授、最高人民法院民法典物权编司法解释起草人撰写

　　本书作者吴光荣教授，毕业于清华大学法学院，师从民法学家崔建远教授，拥有扎实的理论功底，善于运用体系化思维解决疑难问题。长期为法官、律师等法律职业群体授课，能够将理论与实务相结合，为读者提供既有深度、又有广度的讲解。

　　——体系化讲解物权制度

　　本书作者结合民法典物权编规定，以民法典物权编司法解释的规定为体系逻辑，形成理论与实务相结合的物权法体系。该体系分为八编展开，通过三十二讲对物权法的原理与实务进行讲解。

　　——理论体系与实务体系相互展开，逻辑问题与实践问题双重解决

　　本书作者以其扎实的学术功底构建了物权法的理论体系，严格按照文义解释、体系解释、历史解释方法，对相关规范进行法教义学展开，对担保法的理念性问题，深入挖掘其理论基础和经济背景，以概念精解、原则阐发、规则分析的逻辑，导入法律适用、冲突解决、疑案裁决的实践问题。全书将学理上的八个编，展开为实务中的三十二个问题模块，内容涉及物权制度的所有重要问题。

　　——本书可接受性强，编排细节助力读者阅读

　　与大学教材不同的是,本书更加重视揭示制度或者规则之间的内在联系以及协同适用；与法学专著不同的是,本书重在结合司法实务全面讲授物权制度。作者的讲授从一般到具体，层层深入，增强读者对知识体系的可接受性。将物权法的若干理念在全书中一以贯之，使读者在学习具体知识点的同时，悟透物权法的原理，学会举一反三。

　　内容简介

　　本书以《民法典》和《民法典物权编解释（一）》为基础，结合《城市房地产管理法》《土地管理法》《农村土地承包法》《企业破产法》《不动产登记暂行条例》等相关法律、行政法规和《买卖合同解释》《商品房买卖合同解释》《土地使用权合同解释》《农村土地承包解释》《执行复议和异议规定》等司法解释，对物权法进行理论重构，分8编共32讲进行体系化讲解，将物权法全部知识悉数囊入其中。本书的讲解立足于对实务问题的解决，将类型化的实务问题融入物权法的理论体系之中，详析重点问题、解答疑难问题、预判未来问题。

　　第一编“物权法、物权与物”，分为四讲：第一讲“物权法的功能与定位”，指出物权法不仅要实现定分止争，而且要实现物尽其用，因而必然关注物权变动中的交易安全，尤其是第三人的交易安全，而合同法则主要是保护合同当事人之间的交易安全；第二讲“物权法定原则及其适用”，指出物权法定原则虽然是物权法保护交易安全的必然要求，但当事人的约定违反物权法定原则仅产生不发生物权法上效力的后果，并不当然导致合同无效，且物权法定原则也还存在缓和的趋势；第三讲“物权公示原则及其适用”，指出物权法保护交易安全必然要求对物权及其变动进行公示，但物权公示原则可以通过公示生效主义和公示对抗主义两种立法体例予以落实，进而产生形式主义和意思主义两种不同的物权变动模式，但物权变动模式仅仅适用于基于法律行为发生的物权变动，不适用于非依法律行为发生的物权变动，且占有（交付）作为动产物权的公示方式，存在现实交付和观念交付的区分；第四讲“一物一权原则及其适用”，指出一物一权是物权法定原则和物权公示原则的必然要求，是关于物权客体的基本原则，并结合民法上“物”的类型，就一物一权原则与交易安全的关系、一物一权原则的突破等问题进行详细讲解。

　　第二编“物权法上的自由与限制”，分为六讲：第五讲“物权的基本观念及其确立”，从物权的重要性以及宪法对物权的保护谈起，就我国法律对物权的平等保护原则作了重点讲解，指出物权的排他效力不仅旨在排除其他民事主体对物权的侵害，而且旨在排除公权力对物权的侵害；第六讲“所有权的社会化及其表现”，指出随着所有权的日益社会化，现代社会的法律既要对物权进行保护，也要对物权进行限制，而法律对物权的限制，可以通过公法和私法两个途径予以实现；第七讲“征收制度在我国的异化与回归”，指出土地征收旨在解决公共利益的用地需要，但在我国却大多是为了解决城市发展的用地问题，从而造成诸多矛盾，而解决之道，则在回归征收制度本质的同时，通过私法上的集体利益来限制物权，从而为解决城市发展的用地问题提供法律基础；第八讲“公法与私法竞合下的相邻关系”，首先对私法上的相邻关系进行了全面分析，再就公法与私法在相邻关系上的竞合及其处理进行分析，认为私法上的相邻关系具有相对的独立性，二者都是物权社会化的表现；第九讲“建筑物区分所有的规制”，就建筑物区分所有中专有权的认定与行使、共有权的认定与行使、共同管理权的行使等问题进行全面讲解，认为法律对建筑区分所有权的保护虽然是很全面，但也应看到法律对建筑物区分所有权的限制很多，从而大大提高了物权的社会化程度；第十讲“中国特色的用益物权制度”，指出用益物权制度在我国具有双重功能，是物权社会化的典型表现，并就农地三权分置的法律表达、宅基地使用权及其流转、建设用地使用权的取得、地役权合同与地役权的设定、民法典上的居住权等问题进行了全面讨论。

　　第三编“物权与占有的民法保护”，分为四讲：第十一讲“物权与占有的关系”，认为物权与占有是物权法的两个基本范畴，二者之间存在辩证关系，对物权的保护可以间接实现对占有保护，对占有的保护也可以间接实现对物权的保护，并据此对动产的善意取得制度进行全面分析；第十二讲“物权的民法保护体系”，提出对物权的民法保护既要通过债法如侵权责任法、不当得利制度等实现，也要通过物权法确立物权请求权来实现，且占有保护请求权也在一定程度上具有保护物权的功能；第十三讲“占有的保护及其实践运用”，指出占有虽然是事实，而非权利，但法律为维护社会和平秩序，必然对占有进行保护，且从实践的情况看，如何正确运用法律对占有进行保护，仍存在严重不足；第十四讲“物权诉讼的请求权基础”，指出物权诉讼的请求基础规范较多，且存在竞合的可能，但在讨论竞合之前，要严格区分请求权的竞合和请求权的聚合，不能错把请求权的聚合当成请求权的竞合，且在发生请求权竞合时，法官应通过释明帮助当事人实现权利。

　　第四编“不动产登记的性质与效力”，指出占有的公示功能在不动产领域已经为不动产登记制度所取代，由此决定不动产登记在性质上属于不动产物权的公示方式。但是，由于我国的不动产登记制度经历了从行政管理手段到物权公示方式的变迁，实践中对不动产登记的法律性质仍多存误解，以致在物权纠纷案件的审理中，常常出现形形色色的意见分歧。本编分为四讲：第十五讲“不动产登记是确权的实体依据吗”，指出不动产权属确认在实体与程序上的疑难问题几乎都与不动产登记有关，但由于不动产登记簿的变动与不动产物权的变动并非始终同步，因此不动产物权确认的实体依据应为不动产物权变动规则，而非不动产登记；第十六讲“不动产登记的权利移转效力及其适用”，指出不动产登记的权利移转效力仅适用于形式主义物权变动模式，且我国的形式主义物权变动模式不宜承认物权行为理论，但应确立区分原则，并在此基础上认为我国民法坚持的是物权变动的要因原则；第十七讲“不动产登记的权利推定效力及其适用”，重点讨论民法典赋予不动产登记权利推定效力的必要性和正当性，并就权利推定效力与公信力的关系以及权利推定效力在强制执行中的运用进行全面分析；第十八讲“不动产登记的善意保护效力及其适用”，重点讨论不动产善意取得的理论基础及其实践运用，提出不动产登记在我国虽然具有公信力，但由于我国民法将善意取得制度统一适用于动产和不动产，因此不动产登记仅具有相对性的公信力，不具有绝对的公信力。

　　第五编“物权变动规则的具体运用”，分为四讲：第十九讲“借名购房中的物权归属与合同效力”，指出应将借名购房区分为隐名购房和冒名购房，且在隐名购房中，应先解决权属争议再讨论合同效力，并认为应根据案件具体情况，参照适用《执行复议与异议规定》的相关规定，判断实际出资人是否享有排除强制执行的权利；第二十讲“一房多卖的合同效力与履行顺序”，指出一房多卖的履行顺序可参照《土地使用权解释》确立的规则，但应注意《八民纪要》的相关规定，对后买受人是否构成第三人侵害债权进行审查，并指出这些规则在适用范围上应受到严格限制；第二十一讲“房地关系与不动产物权的变动”，重点讨论房地关系在我国的特殊性及其可能带来的实践问题，指出在合作开发房地产纠纷案件中，应根据土地使用权的归属情况判断所建房屋的物权归属，不能仅仅基于当事人的约定判断房屋的物权归属；第二十二讲“依法律文书的不动产物权变动”，重点讨论能够引起物权变动的法律文书究竟包括哪些法律文书，指出只有形成判决和强制执行中作出的裁定书才能引起物权的变动，调解书仅仅是对调解协议的确认，不能产生物权变动的效力，仲裁裁决也不能直接引起物权发生变动。

　　第六编“不动产物权确认的程序问题”，分为四讲：第二十三讲“不动产权属争议的解决机制”，指出不动产权属争议在我国的解决机构是人民政府和人民法院，但前者仅处理因土地总登记产生的权属争议，其他权属争议应由人民法院处理，且仲裁机构不属于权属争议的确权机构；第二十四讲“不动产权属确认中的民行交叉问题”，提出物权法上的不动产登记旨在解决第三人交易安全的保护问题，因此仅仅是为配合民法的实施而建立的非讼程序制度，即使由行政机构负责办理不动产登记，不动产登记行为也非具体行政行为，对登记错误的救济也不宜通过行政复议或者行政诉讼来解决，而应通过更正登记制度来实现；第二十五讲“更正登记制度的实体价值与程序意义”，指出不动产登记簿具有形式拘束力，只有在民事确权的基础上通过更正登记制度才能消除不动产登记簿的错误，因而更正登记请求权在性质上属于物权请求权在不动产领域中的表现，且更正登记制度对于解决目前行政与民事交叉的问题具有极为重要的意义；第二十六讲“不动产登记机构的审查义务与赔偿责任”，指出我国的不动产登记在审查范围上虽然较为广泛，但审查方式仍然是形式审查（有限的实质审查），而非全面实质审查，因而登记机构应根据其过错承担相应的赔偿责任。

　　第七编“物债两分的缺陷及其补救”，分为三讲：第二十七讲“登记前不动产买受人的法律地位”，指出将不动产登记作为不动产物权变动的生效要件，是区分物权和债权的必然要求，但是也可能带来法律适用的僵化，不利于实现实质上的公平正义，为此不仅有必要承认中间型权利，而且在必要时应突破债权的平等原则，赋予特殊债权更加强大的效力；第二十八讲“预告登记制度的理解与适用”，讨论预约登记的性质与效力，认为预告登记旨在强化债权的效力，从而使债权物权化，但当事人处分已办理预告登记的标的物，则仅使物权变动相对于预告登记权利人无效，并不影响合同的效力；第二十九讲“物权期待权的性质及其认定”，指出期待权不同于期待，因此物权期待权有其严格的认定条件，且物权期待权同样旨在解决物债两分带来的僵化，但由于我国民法对物权和债权的区分并不严格，物权期待权理论在我国也应实现本土化。

　　第八编“物权法与相关法律的衔接与适用”，分为三讲：第三十讲“外观主义在民商事审判中的运用”，提出外观主义仅仅是对善意取得、表见代理、表见代表等制度理论概括，不能直接作为裁判的依据，且外观主义只能运用于保护交易中的第三人，在非交易关系发生权属争议时，应运用不动产登记的权利推定效力等制度，并允许当事人通过举证推翻对权利的推定；第三十一讲“执行异议之诉与确权之诉的关系”，重点讨论执行异议之诉的程序功能，指出执行异议之诉具有确权的功能，因而当事人不得在执行异议之诉外另行提起确权之诉，但人民法院在执行异议之诉案件中不应限于审查权属，还应就案外人是否享有排除强制执行的其他权利作出认定；第三十二讲“《民法典》背景下的破产财产及其认定”，指出破产财产的认定既涉及物权变动规则的运用，也涉及破产法上大量规则的适用（如未履行合同规则、取回权和别除权），并对登记对抗与破产财产的认定、消费者权利保护与破产财产的认定等问题进行详细分析。

　　作者简介

　　吴光荣

　　法学博士，国家法官学院教授。2003年8月到国家法官学院工作，并于2006年、2007年连续两次被选拔为最高人民法院西部法官培训讲师团成员；2008年1月至2009年1月，在德国从事“法学方法论与民法现代化”的研究工作。2009年6月至2015年6月，任最高人民法院民四庭法官，从事涉外商事审判工作，并参与了有关外商投资企业、海上货运代理、独立保函等司法解释的制定工作以及有关买卖合同、物权法（民法典物权编）、公司法等司法解释的论证工作。2015年以来，先后参与了民法总则（民法典总则编）制定与民法典（物权编、合同编）编纂的相关工作；民法典通过后，在最高人民法院民二庭从事相关司法解释的清理工作和制定工作，是民法典担保制度司法解释和民法典合同编司法解释的主要起草人和执笔人之一，也是最高人民法院关于企业破产法修订案起草工作小组的主要成员。

　　目　录

　　第一编 物权法、物权与物

　　第一讲　物权法的功能和定位

　　一、物的归属与物的利用

　　二、物权法与交易安全

　　三、物权法与合同法的分工

　　第二讲　物权法定原则及其适用

　　一、物权法定的基本含义

　　二、物权法定与交易安全

　　三、违反物权法定的后果

　　四、关于物上的债权负担

　　五、物权法定原则的缓和

　　第三讲　物权公示原则及其适用

　　一、物权公示的必要性

　　二、公示与物权的关系

　　三、两种物权变动模式

　　四、物权变动的基本结构

　　五、现实交付与观念交付

　　第四讲　一物一权原则及其适用

　　一、一物一权原则的含义

　　二、一物一权与交易安全

　　三、一物一权原则之突破

　　第二编 物权法上的自由与限制

　　第五讲　物权的基本观念及其确立

　　一、物权与基本权利

　　二、宪法层次的保障

　　三、平等保护的原则

　　四、物权的排他效力

　　第六讲　所有权的社会化及其表现

　　一、“所有权负有义务”的理念

　　二、物权的公法限制及其审查

　　三、物权的私法限制及其表现

　　第七讲　征收制度在我国的异化与回归

　　一、征收的本质及其在我国的发展

　　二、征收制度在我国的异化及其表现

　　三、征收制度被异化带来的问题及应对之策

　　四、征收制度的回归及其面临的障碍

　　五、征收制度的原始回归，真的可能吗？

　　六、未来的立法任务

　　第八讲　公法与私法竞合下的相邻关系

　　一、相邻关系的法律本质

　　二、相邻关系的基本内容

　　三、相邻关系的处理原则

　　四、相邻关系的规范性质

　　五、公法与私法在相邻关系上的竞合

　　第九讲　建筑物区分所有的规制

　　一、专有权的内容及其限制

　　二、共有权的范围及其限制

　　三、管理权的行使及其限制

　　第十讲　中国特色的用益物权制度

　　一、用益物权制度的双重功能

　　二、土地承包经营权与土地经营权

　　三、宅基地使用权及其流转

　　四、建设用地使用权的取得

　　五、地役权与地役权合同

　　六、《民法典》上的居住权

　　第三编 物权与占有的民法保护

　　第十一讲　物权与占有的关系

　　一、占有的性质与占有的功能

　　二、动产的善意取得

　　三、占有人与回复请求人之间的关系

　　四、占有状态的推定与变更

　　第十二讲　物权的民法保护体系

　　一、问题的提出及其背景

　　二、物权请求权的性质与内容

　　三、确立物权请求权的必要性

　　四、物权请求权与诉讼时效

　　五、物权请求权的行使条件

　　六、物权的民法保护体系

　　第十三讲　占有的保护及其实践运用

　　一、占有保护的必要性

　　二、占有人的自力救济权

　　三、占有保护请求权

　　四、占有保护的实践运用

　　五、占有的取得与消灭

　　第十四讲　物权诉讼的请求权基础

　　一、请求权基础理论

　　二、请求权的聚合

　　三、请求权的竞合

　　四、法官的释明

　　第四编 不动产登记的性质与效力

　　第十五讲　不动产登记是确权的实体依据吗？

　　一、不动产权属确认的两个难题

　　二、什么是权属确认的实体依据？

　　三、不动产登记与不动产物权的变动

　　四、登记与权属不一致的另一种情形

　　五、不动产登记的性质与效力

　　六、“事实物权”概念之批判

　　第十六讲　不动产登记的权利移转效力及其适用

　　一、形式主义物权变动模式的私法意义

　　二、物权行为理论及其批判

　　三、债权形式主义的提出及其理解

　　四、区分原则在我国民法上的确立与适用

　　五、要因原则在我国民法上的表现与适用

　　第十七讲　不动产登记的权利推定效力及其适用

　　一、不动产权属证书的性质与效力

　　二、作为证明责任的规范的权利推定

　　三、权利推定效力的正当性及其维护

　　四、权利推定效力与公信力的区别

　　五、权利推定效力在强制执行中的运用

　　第十八讲　不动产登记的善意保护效力及其适用

　　一、不动产登记簿的公信力及其实现

　　二、《民法典》第311条的立法思路

　　三、“善意取得”分别立法仍有实益？

　　四、不动产善意取得中“善意”的认定

　　五、异议登记与不动产的善意取得

　　六、私卖共有物与不动产的善意取得

　　第五编 物权变动规则的具体运用

　　第十九讲　借名购房的物权归属与合同效力

　　一、从一则再审判决谈起

　　二、借名购房的基本类型及其物权归属

　　三、借名购房协议的法律性质与效力认定

　　四、借名购房的法律风险及其司法救济

　　五、认真对待物权与债权的区分

　　第二十讲　一房多卖的合同效力与履行顺序

　　一、一房多卖的裁判规则与现实困境

　　二、一房多卖与“物权优于债权”

　　三、一房多卖与第三人侵害债权

　　四、时间优先的适用范围及其正当性

　　五、一物多卖优先履行规则的适用范围

　　第二十一讲　房地关系与不动产物权的变动

　　一、关于房地关系的立法体例

　　二、房地分离主义下的房地关系

　　三、地随房走和房随地走的适用

　　四、房地一体化的局限及其补正

　　五、合作开发房地产的物权归属

　　第二十二讲　依法律文书发生的不动产物权变动

　　一、问题的提出及其背景

　　二、何种判决书能够引起物权发生变动？

　　三、裁定书是否能够引起物权发生变动？

　　四、调解书是否能够引起物权的变动？

　　五、仲裁机构的法律文书能否引起物权发生变动？

　　六、《民法典物权编解释(一)》第7条的理解

　　第六编 不动产权属确认的程序问题

　　第二十三讲　不动产权属争议的解决机制

　　一、确权请求权的性质与行使

　　二、人民政府的确权及其司法监督

　　三、不动产权属争议与法院主管

　　四、单位内部的房产纠纷及其解决

　　五、仲裁机构是否为确权机关？

　　第二十四讲　不动产权属确认中的民行交叉问题

　　一、问题的提出及其背景

　　二、《物权法》之前的不动产登记

　　三、《物权法》上的不动产登记

　　四、不动产登记行为是行政确权？

　　五、国家参与不动产登记的性质

　　六、走出民事与行政交叉的迷雾

　　七、现阶段可行的解决方案

　　第二十五讲　更正登记制度的实体价值与程序意义

　　一、不动产登记簿的形式拘束力及其表现

　　二、不动产登记簿的形式拘束力与更正登记

　　三、更正登记与不动产登记错误的界定

　　四、更正登记请求权及其在实体法上的价值

　　五、更正登记与不动产权属确认的程序选择

　　六、从异议登记看更正登记制度的程序价值

　　第二十六讲　不动产登记机构的审查义务与赔偿责任

　　一、程序和实体的不动产登记法

　　二、不动产登记程序的基本规则

　　三、不动产登记机构的审查方式

　　四、不动产登记机构的审查范围

　　五、不动产登记机构的赔偿责任

　　第七编 物债两分的缺陷及其补救,

　　第二十七讲　登记前不动产买受人的法律地位

　　一、问题的提出及其背景

　　二、债权与物权的区分及其局限

　　三、“中间型权利”及其表现

　　四、债权平等原则之突破

　　第二十八讲　预告登记制度的理解与适用

　　一、问题的提出及其背景

　　二、预告登记的法律性质

　　三、预告登记的法律效力

　　四、物权变动无效的相对性

　　五、预告登记的适用范围

　　六、关于预告登记的失效

　　第二十九讲　物权期待权的性质及其认定

　　一、问题的提出及其背景

　　二、期待权与物权期待权

　　三、物权性期待权的性质

　　四、物权性期待权的认定

　　五、物权合意的不可撤销性

　　六、物权期待权的本土化

　　第八编 物权法与相关法律的衔接与适用

　　第三十讲　外观主义在民商事审判中的运用

　　一、外观主义的正当性及其制度化

　　二、外观主义在不同制度中的构造

　　三、外观主义与权利推定的区别

　　四、外观主义在执行异议(之诉)中的适用

　　五、认真对待外观主义

　　第三十一讲　执行异议之诉与确权之诉的关系

　　一、执行异议之诉与确权之诉在实体上的关联

　　二、执行异议之诉与确权之诉在程序上的关联

　　三、强制执行中的权利冲突及其解决

　　第三十二讲　《民法典》背景下的破产财产及其认定

　　一、物权变动与破产财产的认定

　　二、未履行合同与破产财产的关系

　　三、破产取回权与别除权的区分

　　四、登记对抗与破产财产的认定

　　五、消费者保护与破产财产的范围

　　六、认真对待破产财产的认定