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　　内容简介

　　我们正身处一个岛链化时代。如果把国家、企业、个体比作孤岛，那么全球贸易、金融市场、产业分工和信息流动就是连接它们的链条，世界因此形成了一个复杂的有机体。当链条被拉动时，任何一个岛屿的伤口，都会让其他岛屿感受到疼痛。

　　但是，疼痛常在，希望不灭。

　　香帅老师用一年时间，查阅了数万份资料和数据，调研了20多个城市，积累了100余万字素材，力图在充满疼痛与不确定性的岛链化时代，找到确定的底层逻辑和未来趋势，为万千普通的中国家庭和个体找到安全、向上的财富之路。

　　这里有经济金融趋势的前沿洞察：

　　国际经济形势巨变，如何保护资产，规避风险?

　　疫情冲击下，如何祛除“疤痕”，从创伤中恢复?

　　数字时代，怎样突破瓶颈，找到第二增长曲线?

　　还有跟普通人密切相关的种种问题：

　　长期持有还是最佳投资策略吗?

　　房子还是不是安全资产?

　　未来还存在可以干一辈子的职业吗?

　　翻开这本书，一起实现财富增长。

　　作者简介

　　香帅

　　本名唐涯，著名金融学者，香帅数字金融工作室创始人。

　　曾任北京大学金融系副教授，博士生导师。主要研究方向为资产定价、宏观金融、行为金融学和数字金融。

　　在国内外核心学术期刊上发表多篇学术论文，，主持多项国家自然科学基金课题研究。

　　《第一财经日报》广受欢迎的财经专栏作家，著有《熟经济》《金钱永不眠》《钱从哪里来》《香帅金融学讲义》《香帅财富报告：分化时代的财富选择》等畅销书。

　　“香帅的金融江湖”公众号创始人，得到“香帅中国财富报告”“香帅的北大金融学课”主理人。

　　精彩书摘

　　2022年之后，中国房产还能买吗

　　房价下跌，是否意味着不要再买房了呢?比如上一节讲到的周阿姨，比如我们团队小伙伴在二三线的原生家庭，比如我身边在一线城市的朋友，他们可以买房吗?

　　对于买房，现在市场一般持两个态度，要么是“2022年房价见底，抓紧买”，要么是“房价还得崩，赶紧卖”。要不要买房，这个问题涉及的是绝大多数中国家庭最核心的财富积累，值得我们细致分析。

　　在买房这个问题上，有三重逻辑。

　　第一，增长逻辑。分析历史数据，我们会发现，房价涨跌幅和中国经济增长的趋势是一致的。2000年到2012年这13年，以及2013 年到2021 年这9 年，中国平均GDP 增长率分别是10.2%和6.5%，一线城市房产收益率下降的幅度其实比中国经济下行的速度要慢，而三线城市房产的收益率其实从来没有赶上过经济增速。

　　未来3 年到5 年(现在不能进行1 0 年趋势的判断，因为外部环境变化太大，很多偶然发生的冲击，会把所谓的底层逻辑全部打碎)，中国平均GDP 增长率超过5% 的概率很低，可能会在3% 和4% 之间。这就意味着，未来二三线城市房产收益率应该会低于这个数字，而一线城市房产收益率应该略高于这个数字。

　　但是，需要认清的现实是，未来中国房产的收益率必然是下降的。我们的判断是，一线城市的房产收益率大概在4%~5%，三线城市的房产收益率可能在1%~2%，而且一线城市城区内部分化和二三线不同城市之间的分化会非常严重。

　　第二，通胀逻辑。房产是抗通胀的资产。虽然2023年中国没有通胀风险，但如果要保一定的经济增速，降低债务，货币和财政政策就需要较大尺度地放开。所以，2024 年后，中国可能会有一定的通胀压力，房产的抗通胀属性会被给予一定的市场溢价。

　　第三，机会成本逻辑。这是最具象、最个体的逻辑，也是决策时最实用的逻辑。所谓机会成本，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说，今年你手里一共有3 0 0 万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱，就是你买房的机会成本。

　　除了这三重逻辑，更直截了当的问题是，我有其他选择吗?然后还要问自己，我的生活目标是什么?这两个问题，每个家庭都需要拷问自己三遍。只有获得清晰的答案，才能为家庭财富做出更好的安排。

　　人不同，场景不同，答案也不同。我的答案是，一事一议，快速迭代。 下面我们就以三个不同的案例，来讲讲在不同的场景中该如何应对。

　　四五线城市家庭

　　以我们家的周阿姨为例。周阿姨一直在大城市里陪伴、照顾老人，但她现在已经五十多岁了，大概再干十年就干不动了，那时她该去哪里呢?留在上海?没有社保、退休金，没有足够的收入，不太现实。想来想去，只能回户籍所在地养老，老家有地，物价低廉，还有基本的社会保障。

　　那么，周阿姨手里现有的几十万元储蓄能干什么呢?

　　买股票，买债券?她连最基本的概念都没有，别提什么价值投资理念、挑选基金经理，更别提什么宏观策略、股权回报。对于8 0% 以上的中国百姓来说，这些其实十分遥远，掉坑的概率远大于赚钱的概率。

　　另一个选择是存银行。存银行的利率极低，2022 年，央行三年期定期存款基准利率只有2.75%，存到银行里的钱压根增不了值。不过，存银行最大的问题还是安全性问题。什么，把钱存银行居然不安全?是的，因为来借钱的太多了。很多人不知道，根据中国人民银行2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，中囯居民家庭的资金中有一半是现金，其中“白条”(亲戚熟人之间拆借)占中国社会金融资产的1 2% 以上，尤其是县城以下的乡土社会，民间借款比例高达6 4%，这些借款的坏账率不言而喻。同时你可以想象， 一个老人在乡土社会中生活，很多时候逃不开这张网。

　　曾经有朋友对我说，你要知道，大部分人未来面临的均衡资产收益率是负的。当时我还觉得这句话过于残忍，但在周阿姨问“我的钱应该怎么办”之后，我呆了半天，突然无力地发现，“周阿姨们”并没有更好的选择。房子买下来，可能会是负收益率，但不会血本无归。这不是一个最优决策，但可能是保证安全底线的次优选择。所以，最后我回答周阿姨，那你还是买房吧，不过一定要记得，尽量买县城里学校周边、最好出租的地方。

　　这个问题不是特例。数亿底层劳动人民都面临着这样的问题。在外打工的60 后、70 后回老家买房，可能是因为面临“叶落归根”的问题，而在外的80 后、90 后回老家买房，则是因为面临着“别无选择”的问题。他们的孩子大多留在老家上学。

　　2022 年以来，各地政府给楼市松绑，积极“救市”，尤其是县级政府，用尽了各种办法，其中一条就是“拿房本入学”。周阿姨老家是湖南省娄底市的一个小县城双峰县，最近她告诉我，老家的很多朋友都在买房，因为孩子上小学、中学都是按片区划分，入学需要看房产证，如果没有房产证，入学就会遇到很多麻烦。这样一来，房子即使既没有居住需求也不具备投资价值，但是有入学资格证明的作用，一下子就变成了“刚需”。

　　很多时候，我们别无选择。

　　二三线城市家庭

　　以我们团队小伙伴的原生家庭为例。他们的家分别在山西、山东、贵州、四川、吉林、甘肃等地，父母的职业也多种多样，比如公务员、教师、商人等。他们通常属于城市中产阶级家庭，有一定积蓄，有一定认知能力，也起码有一套属于自己的房产。

　　小伙伴问我，老师，我们家该怎么办?

　　说实话，根据宏观判断与历史数据分析，我当然应该告诉他们，未来十年，基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的，因为中国的增长将会从城市化驱动转变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。所以，你要做价值投资者，投中国增长。

　　但我的答案是“买房”。

　　为什么?因为这是安全底线。

　　2 0 2 2 年之后，资产的安全底线更加重要。这是一个充满高度不确定性的时代，增长的不确定性是在不断加大的。在趋势确定的时期，“梭哈”趋势可能是最优策略。但2022年之后，缺乏确定的长期趋势， 任何趋势都可能被反复的波折打碎。任何今天看起来最稳妥的投资，明天都可能变成最危险的投机。 所以，家庭更需要保底，需要将下限守得更牢，这样才有机会追逐上限。即使追逐上限失败，也不至于导致命运轨迹改变。

　　2 0 2 2 年，我有一个朋友买了不少黄金，就是小金条那种实物黄金。我觉得不划算，不说别的，实物黄金的磨损和携带都是成本。但朋友有自己的逻辑，他认为，这是应对最坏情况的预案，没有收益率的期望，是10%还是-10%，不在考虑范围之内。就像古人身上随时备着的火折子一样，它也许不能照亮旅程，却可以帮助你捱过最黑暗的时期。 更何况，这也是一种心理安慰。 时代的动荡不可怕，心理的动荡才是最大的敌人。觉得心里有底，做人做事才能更好地往前冲。 对于很多二三线城市家庭来说，房产，就是动荡时代的安全底线和心理安慰。你可以问问自己，你的底线是否已经扎得足够牢靠?

　　在这个案例里，还有一个现实问题——买哪里的房子。

　　我的答案是，首先支援孩子在北上广深落地生根，帮助孩子付房子的首付，先让一只脚迈进中产的大门。如果家境好，就直接给孩子;如果家境不够好，就当作长期免息或者低息贷款，也算是变相储蓄。剩下的财富，最多放一半在金融资产上，其余的可以在所在省份的省会或者大城市买房，即使收益率并不高。

　　我们团队用详细的大数据做过分析，发现有一个因素对中国人口的流动影响非常显著，那就是广义上的乡土情结。

　　第一，人口天然会朝着与自己毗邻的，文化、气候、饮食都相近的最大都市流动，比如东北人流入北京，华东和华中北部的人流入上海，华中南部的人流入广州、深圳，而西南、西北的人则倾向于成都、西安这些“水土更服”的地方。

　　第二，除了北上广深外，所有城市的人口第一流向地都是本省省会，比如湖南人去长沙、辽宁人去沈阳、河南人去郑州、云南人去昆明，无一例外。更有意思的地方是，985、211 大学毕业的学生回本省工作的比例很高，因为更容易进入体制——熟人的社会网络在这种时刻会起到巨大作用。

　　出于以上原因，我之前给团队小伙伴的建议是，如果在北上广深买不了房子，要“够一够”，尽量买自己所在省份的省会城市的房子，因为这样收益率会偏高。但是2022 年，我觉得要稍微调整一下说法。

　　比如，我们团队其中一个小伙伴来自山东潍坊，她父母如果再购房，应该在潍坊，还是济南?从纯经济角度分析，应该是后者。但如果考虑到未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、

　　商业便利度，以及物业等因素更容易产生高下之分，决策就会发生变化——孩子在北京，大概率是不会回山东了。自己未来要么去北京， 要么留在老家。把房子买在老家潍坊， 似乎是“最优选择”，毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在本地，看个病，办点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买到省城济南，虽然离得并不远，但在某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然，如果孩子大学毕业后回省城工作，这个决策又会变得很简单。

　　所以，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人类毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物。

　　前言/序言

　　时间真快，“香帅财富报告”系列居然已经写到第四年了。还记得四年前，在离北京SKP 商场不远的一个餐厅，罗胖(罗振宇)和脱不花忽悠我“每年做一本给中国百姓的财富指南”，“从亲历历史到成为历史”。

　　2 0 1 9 年元旦后，我在深圳举办了人生中第一场线下大课，跟参加大课的用户相约在2024 年1 月6 日的深圳机场凯悦酒店宴会厅重聚，因为“中国在那时一定会进入高收入国家行列”。

　　2019 年，我国人均GDP(国内生产总值)为70892 元，按年平均汇率折算达1 0 2 7 6 美元。中国首次进入“ 万元美金社会”。那一年，高收入国家的衡量标准是人均GNI(国民总收入)12375 美元 。中国距离高收入国家，仅有一步之遥。

　　2020 年1 月23 日，武汉“封城”。我永远也忘不了那个心慌的夜晚。

　　2022年，则比任何一年都来得魔幻。有时候，我会感到一阵恍惚，历史不过踉跄了一步，但幻化成的，却是普通人的岁月漫长。

　　2022年终于走到了尾声。这一年的难，我不想再赘述：从全球来看，是通胀、战争、隔阂;从中国来看，是消费收缩、房价下跌、股债双杀、中年失业、生意清盘、公司倒闭……

　　“难”，大概是2022 年所有人的感觉。世界如此大，却又如此小，每个地方的伤痛都会牵动普通人，在他们身上留下痕迹。

　　带着隐隐作痛的伤口，我们能感觉到，一个新的世界已经呈现，很多决策的逻辑需要在新的历史环境下重新思考。

　　比如，从微观来说，要不要让孩子出国上学，去哪个国家上学?家庭资产要配置海外资产和国际货币吗?怎么配?配多少?数字人民币、数字美元或者比特币需要进入我们的家庭资产配置吗?

　　比如，从宏观来说，科技、生产领域的部分“脱钩”会给产业链带来什么变化?由于政治和意识形态的摩擦，在全球化背景下最顺理成章的“出海”战略是否还成立?还有哪些领域存在全球共识，能够进行全球性的安排?这些共识在中国的土壤里会结出什么样的果实?

　　又如，全球通胀会不会持续，演变成20 世纪70 年代那种大通胀悲剧?中国能不能独善其身?如果不能，哪些路径能避免财富被过快销蚀?在潜在通胀和经济增速的双重压力下，中国的宏观政策会做出什么样的调整?国内的房子还能买吗?“买一线，买核心城区，不买三线，不买远郊”的房产配置逻辑是否会发生变化?要不要买国外的房子?

　　再如，在“中国式现代化”“有中国特色的资产估值体系”的指导思想下，A 股的估值逻辑会发生什么变化? 2 0 2 0 年之前最顺理成章的“消费升级”概念、“老龄化社会”概念还成立吗?中字头企业和中药板块会成为新的价值投资赛道吗?更切身的问题是，A 股定投、美股定投和买房之间，究竟哪个更安全一点?

　　脱钩、通胀、有中国特色的资产估值体系、中国式现代化……这些已经几十年没有出现在我们的投资决策中的词语，在2022 年之后，将成为财富创造和财富安排的基础逻辑。方向性的一点偏差，可能会导致谬以千里的结果。

　　如何理解新的气候条件和土壤环境，然后适应、生存、演化，是这本书想直面的问题。在书中，我会讲到时代、通胀、房产、消费、A 股、平台、数字化职业等七个与大家密切相关的话题，试图在“新世界”里重新思考它们的财富意义。

　　与往年一样，我和团队从2 0 2 2 年2 月开始，就在数据和文献中摸爬滚打，断断续续地进行田野调查，调研了沈阳、大连、南京、海口、上海、苏州、杭州等十多个城市。今年的田野调查格外艰难，有十几次票买好了又被取消，有三四次到了当地之后被要求隔离，有好多次因为北京健康宝弹窗无法回京，还有几次被封在酒店里，只能跟采访对象线上沟通……一方面，种种波折让我们感到精疲力竭;但另一方面，这些“亲历的历史”也在一次次地加深我们对时代的切身感受。

　　2 0 1 9 年，我们给这个系列的第一本书起名叫作《钱从哪里来》。

　　2020 年的关键词是“K 型分化”，我们用了《香帅中国财富报告：分化时代的财富选择》这个书名。

　　2 0 2 1 年，中国经济进入“中年成熟期”，我们用了《熟经济》这个名字。

　　2 0 2 2 年，我定下的关键词是“岛链化经济”——这是一个从全面连接到有限连接的拐点，是从全球合作共生到博弈共存的拐点，也是一个岛屿各自为政、链上利益结盟的世界。所有在“增长的风帆会让所有船只扬帆远航”的时代成长起来的中国企业、中国家庭，都需要在新的逻辑下寻找新的位置，在稀缺的共识中寻找愈合的缝隙，在岛上和链上寻找生产和发展的机会。

　　2 0 2 2 年9 月，我和得到App 的同事们商量，就当过去几年的“香帅财富报告”是一场圆舞吧，一曲舞罢，我们回到起点，重新开始。从2 0 2 2 年开始的未来十七年，这个系列将统一以《钱从哪里来》为名。

　　所以，今年这本书的名字就叫《钱从哪里来4：岛链化经济》，在岛链化时代寻找“钱从哪里来”的答案。

　　2022 年11 月26 日，我在从北京向上海飞驰的高铁上写下这篇序言，轰隆隆的车轮声像是我内心的回声：

　　谢谢你们陪我走过的第四年。

　　我们亲历，并成为历史。

　　最后，我想再次将第一本《钱从哪里来》序言里的一句话送给你：

　　不要走在我后面，因为我可能不会引路。

　　不要走在我前面，因为我可能不会跟随。

　　请走在我的身边，做我的朋友。

　　——〔法〕阿尔贝·加缪

　　很多事情都变了，但有些事情没变。和当年一样，我仍然怀着最热切的希望，也怀着最大的谦卑，将这本书献给你，以及所有普通的中国人。

　　香帅

　　2022 年11 月26 日于京沪高铁