¥33.00 39.00

编辑推荐

1、不务虚，分析真实市场；
2、系统性房地产市场数据；
3、百张图表，一图胜千言；
4、35年房地产市场编年史；
5、独创艾氏立体分析框架；
6、较为专业，但力求可读。
房价会暴跌50%吗？房价还要跌多久？城镇化还是房价推手吗？买房还需要抢吗？90后要不要买房？为什么2015年很关键？房价跌了怎么办？
作者将集中解答这些问题，部分文章已发表，曾连续三个周五占据四大门户财经频道头条或点击第一。

内容简介

书籍
经济管理学书籍
《房市大衰退：33年房市变迁大推演》从房价决定的基本面市场供需出发，分析出当前房地产市场供需已转向，而且供给已严重过剩；继而分析中国房地产市场33年来表象的房价走势以及所呈现出的房地产周期，创新性地运用艾略特波浪理论推演中国房地产周期，预期2014年起的房地产市场将进入大衰退周期；最后，从当前房地产市场的泡沫形态出发，从解释被误读的格林斯潘的泡沫观谈起，进而分析泡沫破裂的演化路径，哪些是压倒骆驼最后的稻草，并结合周期推演出泡沫破裂最有可能的时点。

作译者

艾经纬
生于上世纪八十年代中期，资深财经媒体人，现任第一财经日报《财商》中心副主任。
自幼书法启蒙，好读文史哲。希冀读万卷书，行万里路，力求知行合一。经济学科班出身，习惯专题式阅读，模块化研究。自诩一个宏观经济、金融市场、历史趋势的观察者和参与者。同时深信教育是社会进步之本，是一名JA志愿者。
八载财经媒体生涯，兴趣初在资本市场，擅长财务分析，2007年~2009年间挖掘了诸多问题上市公司，跟踪研究华闻系、明天系、新湖系等资本系。2009年起重新关注宏观经济，后拓展至全球宏观，重点关注美日央行，及房地产市场。
2010年起，主持发布第一财经日报《财商》金融投资阅读榜，2013年起兼任中资海派“iHappy 投资者”系列图书编审委员会委员，百度阅读签约作者。
2011年起在第一财经日报开辟“宏观观察”专栏， 2014年起在一财网开辟“图解宏观”专栏，同时在新浪财经、今日头条亦有专栏。
著有：《谁的A股？》、《“杀人”游戏投资学》、散文集《世事繁杂，我们简单》（百度阅读），与张庭宾先生合著有畅销书《中国富人为何变穷》。

目录

《房市大衰退：33年房市变迁大推演》
序言
阅读提示
第一篇供需大剪刀
第一章逆天的供给/ 2
第一节中国到底有多少房子/ 2
第二节房子真的不用再抢啦！/ 7
第三节中国在建住宅至少够卖5年/ 11
第四节待开发面积可卖3个月/ 13
第五节3 600万套保障房已实际执行82%/ 14
第六节北京自住房：冲击50%的供应/ 18
第二章转折的需求/ 19
第一节“刚需”：一个经典的谬误/ 19
第二节被错误比较的住房自有率/ 23
第三节从人口金字塔看房地产需求/ 27
第四节“90后”到底要不要买房/ 30
第五节危险的信号：2015年购房适龄人口达峰值/ 32
第六节验证美日房地产泡沫的神器/ 36
第七节大争锋：正在减速与透支的城镇化/ 38
第八节房价与收入：“对不起，拖后腿了”/ 42

第三章供需大碰撞/ 48
第一节供需的剪刀：咔嚓一下要7年/ 48
第二节旧变量：那些年被拆掉的房子/ 50
第三节新变量：单独二胎效应要等10年/ 52
第四节破坏量：房屋倒塌序幕拉开/ 53
第五节暗物质：空置率的5个调查数据/ 53
第六节稳定量：哪些城市的房子更抗跌/ 58
第七节剪刀之销竣比：房市供需假象指标/ 59
第八节批售比：万科的绝密武器，楼市的风向标/ 62
第二篇价格与周期
第四章表象的价格/ 68
第一节房价谁决定？/ 68
第二节房价的统计，百姓的疑惑/ 72
第三节1998年之前的中国房价/ 73
第四节1998年之后的中国房价/ 76
第五节中国商品房始祖的33年房价变迁/ 78
第六节错位：房价是建安成本的5～14倍/ 80
第七节走高的地价：土地招拍挂制度下的蛋/ 83
第八节房价公式中的地价，平均25%/ 87
第五章混沌的周期/ 92
第一节房地产周期：一个理不清的毛线球/ 92
第二节三个经典的房地产周期理论/ 95
第三节18年魔咒：为什么？/ 98
第四节日本、美国、英国的房地产周期/ 99
第五节1998年：中国房地产周期分水岭/ 104
第六节1998年之前的中国房地产周期/ 106
第六章房市大衰退/ 109
第一节新视角：波浪理论指向C浪大杀跌/ 109
第二节透支的2013年：3个领先指标/ 114
第三节领先指标：本轮下跌至少18个月/ 116
第四节哈里森模型剑指2014年/ 118
第五节政府的“父爱主义”能挽救房地产吗？/ 119
第六节解除限购之温州样本/ 121
第七节房市大衰退：五个角度的测算/ 125
第八节房价有多少下跌空间/ 127
第九节未来房价走势：V形、U形？/ 130
第十节“白银十年”：一个美好的愿望/ 134
第十一节房市大衰退，经济会怎样/ 135
第三篇泡沫与轮回
第七章泡沫的机理/ 140
第一节被误读的格林斯潘泡沫论/ 140
第二节泡沫的五重性/ 141
第三节异质信念和通货幻觉/ 144
第四节土地、货币与钢一般的泡沫/ 147
第五节泡沫演化路径：衰退大陀螺/ 148
第六节泡沫的临界点：不稳定的魔指/ 150
第七节明斯基时刻：债务、房价的沙堆/ 152
第八节泡沫测定：谁说破了才叫泡沫/ 154
第八章骆驼与稻草/ 158
第一节新常态：经济增长迈入中速时代/ 158
第二节渐变量：贸易顺差的逆转/ 161
第三节央行角色：货币政策新常态/ 163
第四节货币如水：增速进入下行通道/ 165
第五节不稳定因素：资本外流/ 167
第六节领先指标：人民币汇率过拐点/ 171
第七节触发因素：39%负债率的堰塞湖/ 173
第八节外部冲击：美联储2015年加息/ 176
第九节反腐增强1%，打压房价4.8%～9.6%/ 177
第十节导火索：广义信贷风险暴露38%/ 178
第九章泡沫的终结/ 181
第一节中国房地产泡沫测算/ 181
第二节从收入测算房地产泡沫/ 185
第三节150万亿元：逆天的中国住宅总市值/ 186
第四节注意杠杆，别把买房不当交易/ 188
第五节5个案例：房价下跌，该怎么办？/ 192
第六节漫长的痛苦：次贷危机的演化/ 195
第七节破裂先锋：温州和鄂尔多斯/ 196
第八节2015年：泡沫的终结/ 200
附录A中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2014年上半年）/ 203
附录B中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2013年简版）/ 231
附录C中国保障房政策24年变迁/ 235
参考文献/ 240
致谢/ 246
后记从理想主义到中的精神/ 248

前言

◆序言◆
怪圈·庸俗·谬误·动物精神
――我们该如何分析房地产市场？
只有经验这位人民最好的老师，最终会揭示出我们的错误。
――〔法〕古斯塔夫·勒庞（1841―1931），群体心理学创始人
一只蚂蚁，爬上一个圆环，无休止地爬行，发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么？因为这只圆环只有一面，而且起点也是终点。
这怎么可能？无论自然界还是人类社会，都存在两面性，为什么这个圆环只有一面，难道不在地球上？
它在地球，在自然界，也在人类社会，更不是魔术。来，我们动手试一试，把一张窄纸条扭转180°，再把两头粘接起来，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行，是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘？
初始看似很神奇，但动手又发现很简单，这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果，却在玉米地中灵光一闪的发现，因而被称为“莫比乌斯怪圈”。
房价的莫比乌斯怪圈
中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈，当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹，以及试图研判未来趋势之时，惊讶地发现终点在于房价上涨。
房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中，但中国的房价起点和终点竟是如此的心心相印。
从1978年理论启蒙，到试点改革，到转轨市场，再到全盘改革，中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史，最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”。
在这个钢一般的泡沫之后，掩藏着一个莫比乌斯怪圈。烧饼没有出锅，不会有人买；买者没有钱，摊主可以不卖；烧饼没人买，价格就不会涨；烧饼几日卖不掉也就会变坏……这些在房地产市场都不存在。
作为兼具商品、资产二重属性的房地产，房价的形成机制是复杂的，在所谓的刚需推动之下，房价一路上涨，完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件，而投资和投机性的需求又推波助澜，只要房价涨得越快，投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期，进而进一步拉升房价。
也就是说，在房价上涨和投资以及投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈：房价上涨―预期房价上涨―房价涨得越快―投机需求增加―房价上涨。在这个循环之中，房价上涨既是自身上涨的原因，又是自身上涨的结果，起点也是终点，好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺，进入一层又一层梦境。
这个自我加速的房价上涨陀螺，还受到外部的冲击进而加速，随着房价的上涨，地产商加速拿地，土地招拍挂让地方政府尝到了甜头，继而膨胀成土地财政，因而有意控制供地，于是地价开始上涨，而当上涨的地价建成商品住宅，又推动了房价上涨。于是，房价上涨―地产商抢地―预期土地升值―地价上涨―房价上涨，外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。
当内部和外部相结合之时，这个房价上涨的陀螺就成为：房价上涨―预期房价上涨―房价涨得越快―投机需求增加―地产商抢地―预期土地升值―地价上涨―房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成。
庸俗与框架
在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中，舆论上多空萌生。初期，市场上的群众未经泡沫的启蒙，多空双方势均力敌，甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬，于是在一次次空头舆论领袖撞得头破血流之时，空方的群众纷纷缴械，转向多方的阵营。

.虽然经历过2008年金融危机期间15个月的下跌，空头得到一丝喘息的机会，但是2009年的绝地反弹，空方再度陷入尴尬乃至被不屑的氛围之中。作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生，锲而不舍地呐喊泡沫论，但群众已给其冠以“信国忠，住窝棚”。与之相反的是，任志强先生从曾经的群众最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。
此时，我想起曾经一位领导说过“谈论房价是件很庸俗的事”，开始不理解，后来猛然意识到，用道德、利益诉求去揣摩市场，满屏幕地哗众取宠，确实是件很无聊的事，而实际上房价的运动轨迹并不会理会这些。
那么，我们该如何去分析房地产市场呢？
我以为分析房地产市场，好比建房子，数据是基石，框架是房梁结构，逻辑则是黏合建筑材料之间的水泥，能被读懂的话语则是房子的外观装饰。之所以这么说，是因为在浩如烟海的房地产评论中，用数据说话的已然不多见，至于框架更是鲜见，而逻辑又多是基于自身的利益诉求与道德评价。但当在我埋头上海图书馆，发现很多关于房地产的学术研究成果时，我又感慨为何这些满足了上述条件的研究却并不能得到市场的认可。实质上我又很清楚，因为这些研究从数据模型中来，也终结于数据模型，而这些话语大众是无法读懂的，用个通俗的词汇，即是不接地气。
我并非说具备上述条件的分析就一定是正确的，因为数据有统计口径之差异，框架也有结构之区分，逻辑也有正伪之立场。而市场又永远只有胜负之分，无对错之分。那么，既然房地产市场分析是见仁见智，又何必纠缠呢？
非也，市场固然混沌，但市场毕竟给出了检验结果，我们仍需怀有敬畏之心。在一个动态演化的市场中，调整的只能是你的心、你的分析，尤其是你的框架。
8年来，从读书到思考再到实践的循环中，我努力试图构建自己的思维分析框架，如今比较完整地运用在房地产市场上了。我曾搜索过，发现无人如此运用，那么，我就狂妄地将此命名为艾氏立体动态分析框架吧。
艾氏框架如下。
第一层：时间的维度，分为短期、中期、长期，在不同的时间维度谈论问题，得出的结果也自然难以相同，对错也就难以判定；
第二层：空间维度，分为微观和宏观，以及局部和整体，井底之蛙和展翅大鹏的视野自然是天地之分；
第三层：内外维度，分为内生和外部冲击，就好比人的性格，由内在基因决定，也由后天的环境影响所致；
第四层：二分法，分为名义和实际、价格和价值，房地产兼具二重属性，可以说，房地产价格是最为迷幻的，一面是钢筋水泥的混合物的价值，另一方面却又是混凝土黄金的价格；
第五层：进化论，前述是基于事物静止状态下的立体分析框架，但万事万物无不在演化之中，同时相互影响，故而分析市场也需从静止到运动，有运动就有传导和链条，有变迁就会至两极，就有阴和阳。
基于这个分析框架，本书立足于房地产的市场属性，从市场平衡的基础供需分析出发，继而分析表象的价格以及价格运动的轨迹所体现的周期性，进而就房地产市场当前的泡沫形态展开分析。
供需关系是分析市场的基础，我分解了供需中若干变量，从存货到保障房供给冲击，从人口结构到政策扰动。其中有短期因素，也有中长期因素，而人口结构又是其中最为重要的中长期因素，同时进行了一些国别经验比较，譬如抚养比这样的指标的领先作用就颇为明显。
无论是商品市场还是资产市场，价格是最引人关注的，但价格也是最表象的，价格变动的轨迹是迷幻的，因而周期也如一团理不清的毛线球。我很讶异，近百年来，关于房地产周期的经典研究只有那么几个。
我的研究中，界定了房地产周期划分的前提标准，尝试用波浪理论划分1998年以来的中国房地产周期，结合哈里森模型等对本轮房地产的衰退周期进行测算，得出的结论是，本轮衰退将至少持续18个月，但更多的测算指向48个月乃至更多，是所谓房市大衰退。
虽然全国性房地产尚未成为泡沫经济，但大部分地区已是明显，而温州、鄂尔多斯等地区泡沫业已破裂。
关于泡沫，舆论界深受美联储前主席格林斯潘那句“只有破裂了才知道是泡沫”的误导，但我梳理了格林斯潘的泡沫言论，以为这是一个误读，并且格老的泡沫观非常具有系统性和层次感。在此基础上，测算中国的房地产泡沫程度，进而指出泡沫之上的十座大山，泡沫破裂可能的演化路径。
谬误与常识
庸俗的对立面不是高尚，而是严谨或者说是靠谱。立体动态的框架可以得出完整的画面，但结论也需接受市场的检验。
既然不屑于庸俗，那么就批判一下房地产舆论市场上经典的谬误。这些谬误的涵盖范围从词义错用，到统计口径，再到分析框架。
第一个是刚需，不知从何时起，刚需成为地产商口中的中国房价的助燃剂。刚需全称是刚性需求，在经济学话语中，是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的，你觉得房子是吗？
虽然国人的传统观念使得兴家置业乃至丈母娘催买房子，貌似刚需，但实质上这只是需要，而且谈不上有效需要（即有支付能力），又何谈刚性呢？此外，多少人在买房时不是硬着头皮拿出积蓄甚至七大姑八大姨地借钱，你能说硬着头皮是不敏感吗？
第二个是拐点，经常听到“房地产市场出现拐点了”，被描述成价格在持续上升一段时间后开始下降，但从拐点的数学定义来讲，这个描述是错的，这种点应该叫极值点，或者叫驻点。真正的拐点是凸曲线与凹曲线的连接点，从经济周期图上看，衰退与萧条、复苏与繁荣之间的连接点才叫拐点。
第三个是城镇化率，按照官方的统计数据，2013年城镇化率为53.7%，中国达到发达国家中上等水准还有20个百分点的空间。但中国的城镇化率很可能被低估了，比如海通证券首席经济学家李迅雷等人认为，若按照以“城镇非就业人口”加上“全国非农就业人口”来估算城镇化率，则2011年中国城镇化率已超过60%。
第四个是城镇化效应，按照主流的观点，城镇化将推动房价上涨，确实进城人口增加，对住房需求增加，但同期保障房也在加码建设，为何一定是房价上涨呢？不同的结论，源自分析要素的多寡，传导链条的分歧，乃至分析框架的差异。
类似可推敲的还有很多，不再一一列举。
但我也承认，有数据、有逻辑、有模型的研究也并非就能保证结论的正确。不少学术研究得出的结论也让人忍俊不禁，如果经过复杂的数据检验与回归之后，只得出房价要下跌，需要增加供给以及适当提高容积率这样的结论，还有降低房价短期需要控制房、地价格，而在长期需要抑制地价这样的政策建议，是不是累而无功呢？
还有模型检验中也存在诸多问题，一是相关性很强，但并不是因果关系；二是同一相关性检验，但结论多样。以房价和地价的关系为例，有的人研究后称没有关系，有的人说前者决定了后者，有的人说后者决定前者。
总之，在遇到不同的结论时，我的选择是，一看逻辑、分析路径，二看历史、数据检验，倘若再有分歧，那么只能相信常识了。
泡沫与动物精神
星星在混乱的人群头顶闪耀，
袜带在粗汉鄙夫间缠绕。
人们买呀卖呀，瞧呀闹呀，
连犹太人和新教徒的吵嘴也被人喜闻乐道。
最高贵的夫人们也从四面八方来到，
天天坐车一溜烟奔忙，
为了股票不惜赌博冒险，
就算押上珠宝也心甘情愿。
――《南海泡沫之歌》
这首叫《南海泡沫之歌》的民谣，在18世纪20年代的英国广为流传。被19世纪苏格兰学者查尔斯·麦基收录在作品《大癫狂：非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》中。
数百年来，从郁金香狂潮，到密西西比风潮，再到南海泡沫，乃至到十字军东征，间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。美国经济学家查尔斯·金德伯格在《狂躁、恐慌与崩溃：金融危机的历史》中描述了金融盛衰轮回的模式：先是现实世界里发生某一根本变化，譬如战争或新技术，在若干领域内创造出新的赚钱机会；投资出现上升，轻易到手的银行信贷对此推波助澜；不久后，投资就转为投机，并开始变得疯狂；最终，一切以崩盘和投资者逃离告终，留下当局来设法稳定局面，整顿金融体系。
对于中国的房地产市场，一直存在泡沫的不可知论，根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，当我整理格老关于泡沫的言论，以及阅读其《动荡的世界》发现，这句广为传诵的名言不过是句误读。
相反，在我看来，格老的泡沫观系统而有层次感。在格老看来，泡沫是无法避免的，而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒在《动物精神》中也是将泡沫产生的根源归结到动物精神，亦即人性。
有生就有死，泡沫无可避免，那么崩溃也就无可避免，比起乐观，恐惧在人类的本性占据统治地位。有好就有坏，泡沫也有好的泡沫与坏的泡沫之分，好的泡沫会对技术创新带来正面影响，这就好比熊彼特所言的破坏性创新，而坏的泡沫崩溃之后则具有毁灭性，可以说全球迄今都未走出次贷危机的阴影。
格老还颇以发展的眼光看问题，认为泡沫是存在演化和变迁的，曾经的泡沫中并无有毒资产，杠杆率也并不高，而如今衍生品之复杂已让人瞠目结舌。再如风险价值（VaR）曾经是美国信孚银行出的绝佳点子，现在却成为贻害国际金融市场的毒瘤。
好几个夜深人静之际，当我翻阅《大而不倒》时内心都会有些震颤，次贷危机从萌芽到演进，与中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过在海量的信息中，我们习惯于选择性忽视，习惯于遗忘，习惯于中国不一样，但《这次不一样：八百年金融危机史》告诉你，800年来太阳底下没有新鲜事。
只要人类的动物精神不变，市场中依旧噪声弥漫，那么系统性偏差就无可避免，继而参与者做出遵从正反馈的交易策略，进而市场产生自强化的循环，最终导致泡沫。
也许对泡沫的细究，还应再分脆弱的泡沫和坚硬的泡沫，中国的房地产泡沫显然属于后者，从2002年经济学家魏杰第一个喊出房地产泡沫以来，无数空军为猛涨的房价而折腰。而2013年10月，当罗伯特·希勒获得诺奖后评论中国房地产是个巨大的泡沫时，国人皆已麻木，甚至不乏嘲笑。
虽然2014年1月起，房价开始出现下行迹象，崩盘的声音也趁势涌出，但更多的群众仍然处在热情之中，并不觉得眼下站在高高的山岗上。
在混沌的市场中，预测多是徒劳，2013年10月我曾一时兴起，结合几大周期共振后判断2015年会是一个关键的时点，说是关键，只是出于隐晦而已，毕竟当时市场仍处疯涨形势。但未曾想到市场转向这一天比预料的快一些。
房价上涨是房价上涨的原因，那么反之也可成立。在我看来，衰退的陀螺应该是这样：房价下跌―房地产商资金链紧张―促销、甩卖―政府救市、砸售楼处―土地市场冷却―银行抵押物跌价―资金链再紧张―房价下跌。
曾经美国底特律破产，一双鞋能换两套房，鄂尔多斯沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律，那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧，就如2008年的A股市场。
写作本书是项比较繁杂的工程，2014年春节之后近乎废寝忘食，几回回梦中推演。强大的Wind资讯和同花顺数据库，使我得以系统地把握中国房地产市场的大数据；而2009年起在第一财经日报《财商》策划200多个封面专题的经历使得我能够快速搜集大量资料，消化并建立框架；同时过去5年中，我曾经项目化地研究了人口结构、保障房变迁、经济周期、泡沫病理学等，这些无疑使得我可以较快地完成这项研究。
本书运用了大量的数据，有相对完整的分析框架，也有不少自以为独到的研究结论，也基于可读的原则用很多图表来说话，更是亲手整理了迄今为止最全的中国房地产市场35年运行轨迹。因而在哗众取宠的舆论市场上，本书至少可以做一个技术性的注脚。
全书基调在于市场，现在亦准备在混沌的市场中接受检验。写作期间曾发表数篇做测试，连续三周占据门户财经频道的头条或点击第一，现在全书接受读者的检验，等待马克思所言的“惊险一跃”。
艾经纬
2014年6月11日
◆阅读提示◆
一、全书分为三个部分，分别是供需大剪刀、价格与周期，以及泡沫与轮回。
二、本书试图回答三个问题：房价为什么会跌？房价还会跌多久？房价跌了怎么办？
三、本书基于两大数据库，呈现出系统的数据，第一部分数据较多，有数据恐惧症的读者可直接忽略，关注图表中的趋势变化即可。
四、本书数据更多是全国宏观角度的，具体城市情况需具体分析。
五、本书整理了目前最全的房地产市场大事记，部分文章中亦有提及市场演变历程，建议读者参考着大事记阅读。
六、本书公开了完整的分析框架，尽量用逻辑说话，呈现了推导过程。
七、本书相对专业，但语言上力求接地气，多以案例解释配合，普通读者可省略部分专业性较强的章节。
八、本书参考了大量学术论文，引用了一些结论，有志于进一步深入研究的读者，可以来信索取，笔者愿意贡献所搜集的相关资料。

序言

怪圈·庸俗·谬误·动物精神
――我们该如何分析房地产市场？
只有经验这位人民最好的老师，最终会揭示出我们的错误。
――〔法〕古斯塔夫·勒庞（1841―1931），群体心理学创始人
一只蚂蚁，爬上一个圆环，无休止地爬行，发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么？因为这只圆环只有一面，而且起点也是终点。
这怎么可能？无论自然界还是人类社会，都存在两面性，为什么这个圆环只有一面，难道不在地球上？
它在地球，在自然界，也在人类社会，更不是魔术。来，我们动手试一试，把一张窄纸条扭转180°，再把两头粘接起来，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行，是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘？
初始看似很神奇，但动手又发现很简单，这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果，却在玉米地中灵光一闪的发现，因而被称为“莫比乌斯怪圈”，如图0-1所示。
图0-1莫比乌斯怪圈
房价的莫比乌斯怪圈
中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈，当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹，以及试图研判未来趋势之时，惊讶地发现终点在于房价上涨。
房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中，但中国的房价起点和终点竟是如此的心心相印。
从1978年理论启蒙，到试点改革，到转轨市场，再到全盘改革，中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史，最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”。
在这个钢一般的泡沫之后，掩藏着一个莫比乌斯怪圈。烧饼没有出锅，不会有人买；买者没有钱，摊主可以不卖；烧饼没人买，价格就不会涨；烧饼几日卖不掉也就会变坏……这些在房地产市场都不存在。
作为兼具商品、资产二重属性的房地产，房价的形成机制是复杂的，在所谓的刚需推动之下，房价一路上涨，完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件，而投资和投机性的需求又推波助澜，只要房价涨得越快，投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期，进而进一步拉升房价。
也就是说，在房价上涨和投资以及投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈：房价上涨―预期房价上涨―房价涨得越快―投机需求增加―房价上涨。在这个循环之中，房价上涨既是自身上涨的原因，又是自身上涨的结果，起点也是终点，好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺，进入一层又一层梦境。
这个自我加速的房价上涨陀螺，还受到外部的冲击进而加速，随着房价的上涨，地产商加速拿地，土地招拍挂让地方政府尝到了甜头，继而膨胀成土地财政，因而有意控制供地，于是地价开始上涨，而当上涨的地价建成商品住宅，又推动了房价上涨。于是，房价上涨―地产商抢地―预期土地升值―地价上涨―房价上涨，外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。
当内部和外部相结合之时，这个房价上涨的陀螺就成为：房价上涨―预期房价上涨―房价涨得越快―投机需求增加―地产商抢地―预期土地升值―地价上涨―房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成，如图0-2所示。
图0-2中国房价的莫比乌斯怪圈
庸俗与框架

.在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中，舆论上多空萌生。初期，市场上的群众未经泡沫的启蒙，多空双方势均力敌，甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬，于是在一次次空头舆论领袖撞得头破血流之时，空方的群众纷纷缴械，转向多方的阵营。
虽然经历过2008年金融危机期间15个月的下跌，空头得到一丝喘息的机会，但是2009年的绝地反弹，空方再度陷入尴尬乃至被不屑的氛围之中。作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生，锲而不舍地呐喊泡沫论，但群众已给其冠以“信国忠，住窝棚”。与之相反的是，任志强先生从曾经的群众最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。
此时，我想起曾经一位领导说过“谈论房价是件很庸俗的事”，开始不理解，后来猛然意识到，用道德、利益诉求去揣摩市场，满屏幕地哗众取宠，确实是件很无聊的事，而实际上房价的运动轨迹并不会理会这些。
那么，我们该如何去分析房地产市场呢？
我以为分析房地产市场，好比建房子，数据是基石，框架是房梁结构，逻辑则是黏合建筑材料之间的水泥，能被读懂的话语则是房子的外观装饰。之所以这么说，是因为在浩如烟海的房地产评论中，用数据说话的已然不多见，至于框架更是鲜见，而逻辑又多是基于自身的利益诉求与道德评价。但当在我埋头上海图书馆，发现很多关于房地产的学术研究成果时，我又感慨为何这些满足了上述条件的研究却并不能得到市场的认可。实质上我又很清楚，因为这些研究从数据模型中来，也终结于数据模型，而这些话语大众是无法读懂的，用个通俗的词汇，即是不接地气。
我并非说具备上述条件的分析就一定是正确的，因为数据有统计口径之差异，框架也有结构之区分，逻辑也有正伪之立场。而市场又永远只有胜负之分，无对错之分。那么，既然房地产市场分析是见仁见智，又何必纠缠呢？
非也，市场固然混沌，但市场毕竟给出了检验结果，我们仍需怀有敬畏之心。在一个动态演化的市场中，调整的只能是你的心、你的分析，尤其是你的框架。
8年来，从读书到思考再到实践的循环中，我努力试图构建自己的思维分析框架，如今比较完整地运用在房地产市场上了。我曾搜索过，发现无人如此运用，那么，我就狂妄地将此命名为艾氏立体动态分析框架吧（见图0-3）。
图0-3艾氏立体动态分析框架
艾氏框架如下。
第一层：时间的维度，分为短期、中期、长期，在不同的时间维度谈论问题，得出的结果也自然难以相同，对错也就难以判定；
第二层：空间维度，分为微观和宏观，以及局部和整体，井底之蛙和展翅大鹏的视野自然是天地之分；
第三层：内外维度，分为内生和外部冲击，就好比人的性格，由内在基因决定，也由后天的环境影响所致；
第四层：二分法，分为名义和实际、价格和价值，房地产兼具二重属性，可以说，房地产价格是最为迷幻的，一面是钢筋水泥的混合物的价值，另一方面却又是混凝土黄金的价格；
第五层：进化论，前述是基于事物静止状态下的立体分析框架，但万事万物无不在演化之中，同时相互影响，故而分析市场也需从静止到运动，有运动就有传导和链条，有变迁就会至两极，就有阴和阳。
基于这个分析框架，本书立足于房地产的市场属性，从市场平衡的基础供需分析出发，继而分析表象的价格以及价格运动的轨迹所体现的周期性，进而就房地产市场当前的泡沫形态展开分析。
供需关系是分析市场的基础，我分解了供需中若干变量，从存货到保障房供给冲击，从人口结构到政策扰动。其中有短期因素，也有中长期因素，而人口结构又是其中最为重要的中长期因素，同时进行了一些国别经验比较，譬如抚养比这样的指标的领先作用就颇为明显。
无论是商品市场还是资产市场，价格是最引人关注的，但价格也是最表象的，价格变动的轨迹是迷幻的，因而周期也如一团理不清的毛线球。我很讶异，近百年来，关于房地产周期的经典研究只有那么几个。
我的研究中，界定了房地产周期划分的前提标准，尝试用波浪理论划分1998年以来的中国房地产周期，结合哈里森模型等对本轮房地产的衰退周期进行测算，得出的结论是，本轮衰退将至少持续18个月，但更多的测算指向48个月乃至更多，是所谓房市大衰退。
虽然全国性房地产尚未成为泡沫经济，但大部分地区已是明显，而温州、鄂尔多斯等地区泡沫业已破裂。
关于泡沫，舆论界深受美联储前主席格林斯潘那句“只有破裂了才知道是泡沫”的误导，但我梳理了格林斯潘的泡沫言论，以为这是一个误读，并且格老的泡沫观非常具有系统性和层次感。在此基础上，测算中国的房地产泡沫程度，进而指出泡沫之上的十座大山，泡沫破裂可能的演化路径。
谬误与常识
庸俗的对立面不是高尚，而是严谨或者说是靠谱。立体动态的框架可以得出完整的画面，但结论也需接受市场的检验。
既然不屑于庸俗，那么就批判一下房地产舆论市场上经典的谬误。这些谬误的涵盖范围从词义错用，到统计口径，再到分析框架。
第一个是刚需，不知从何时起，刚需成为地产商口中的中国房价的助燃剂。刚需全称是刚性需求，在经济学话语中，是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的，你觉得房子是吗？
虽然国人的传统观念使得兴家置业乃至丈母娘催买房子，貌似刚需，但实质上这只是需要，而且谈不上有效需要（即有支付能力），又何谈刚性呢？此外，多少人在买房时不是硬着头皮拿出积蓄甚至七大姑八大姨地借钱，你能说硬着头皮是不敏感吗？
第二个是拐点，经常听到“房地产市场出现拐点了”，被描述成价格在持续上升一段时间后开始下降，但从拐点的数学定义来讲，这个描述是错的，这种点应该叫极值点，或者叫驻点。真正的拐点是凸曲线与凹曲线的连接点，从经济周期图上看，衰退与萧条、复苏与繁荣之间的连接点才叫拐点。
第三个是城镇化率，按照官方的统计数据，2013年城镇化率为53.7%，中国达到发达国家中上等水准还有20个百分点的空间。但中国的城镇化率很可能被低估了，比如海通证券首席经济学家李迅雷等人认为，若按照以“城镇非就业人口”加上“全国非农就业人口”来估算城镇化率，则2011年中国城镇化率已超过60%。
第四个是城镇化效应，按照主流的观点，城镇化将推动房价上涨，确实进城人口增加，对住房需求增加，但同期保障房也在加码建设，为何一定是房价上涨呢？不同的结论，源自分析要素的多寡，传导链条的分歧，乃至分析框架的差异。
类似可推敲的还有很多，不再一一列举。
但我也承认，有数据、有逻辑、有模型的研究也并非就能保证结论的正确。不少学术研究得出的结论也让人忍俊不禁，如果经过复杂的数据检验与回归之后，只得出房价要下跌，需要增加供给以及适当提高容积率这样的结论，还有降低房价短期需要控制房、地价格，而在长期需要抑制地价这样的政策建议，是不是累而无功呢？
还有模型检验中也存在诸多问题，一是相关性很强，但并不是因果关系；二是同一相关性检验，但结论多样。以房价和地价的关系为例，有的人研究后称没有关系，有的人说前者决定了后者，有的人说后者决定前者。
总之，在遇到不同的结论时，我的选择是，一看逻辑、分析路径，二看历史、数据检验，倘若再有分歧，那么只能相信常识了。
泡沫与动物精神
星星在混乱的人群头顶闪耀，
袜带在粗汉鄙夫间缠绕。
人们买呀卖呀，瞧呀闹呀，
连犹太人和新教徒的吵嘴也被人喜闻乐道。
最高贵的夫人们也从四面八方来到，
天天坐车一溜烟奔忙，
为了股票不惜赌博冒险，
就算押上珠宝也心甘情愿。
――《南海泡沫之歌》
这首叫《南海泡沫之歌》的民谣，在18世纪20年代的英国广为流传。被19世纪苏格兰学者查尔斯·麦基收录在作品《大癫狂：非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》中。
数百年来，从郁金香狂潮，到密西西比风潮，再到南海泡沫，乃至到十字军东征，间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。美国经济学家查尔斯·金德伯格在《狂躁、恐慌与崩溃：金融危机的历史》中描述了金融盛衰轮回的模式：先是现实世界里发生某一根本变化，譬如战争或新技术，在若干领域内创造出新的赚钱机会；投资出现上升，轻易到手的银行信贷对此推波助澜；不久后，投资就转为投机，并开始变得疯狂；最终，一切以崩盘和投资者逃离告终，留下当局来设法稳定局面，整顿金融体系。
对于中国的房地产市场，一直存在泡沫的不可知论，根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，当我整理格老关于泡沫的言论，以及阅读其《动荡的世界》发现，这句广为传诵的名言不过是句误读。
相反，在我看来，格老的泡沫观系统而有层次感。在格老看来，泡沫是无法避免的，而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒在《动物精神》中也是将泡沫产生的根源归结到动物精神，亦即人性。
有生就有死，泡沫无可避免，那么崩溃也就无可避免，比起乐观，恐惧在人类的本性占据统治地位。有好就有坏，泡沫也有好的泡沫与坏的泡沫之分，好的泡沫会对技术创新带来正面影响，这就好比熊彼特所言的破坏性创新，而坏的泡沫崩溃之后则具有毁灭性，可以说全球迄今都未走出次贷危机的阴影。
格老还颇以发展的眼光看问题，认为泡沫是存在演化和变迁的，曾经的泡沫中并无有毒资产，杠杆率也并不高，而如今衍生品之复杂已让人瞠目结舌。再如风险价值（VaR）曾经是美国信孚银行出的绝佳点子，现在却成为贻害国际金融市场的毒瘤。
好几个夜深人静之际，当我翻阅《大而不倒》时内心都会有些震颤，次贷危机从萌芽到演进，与中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过在海量的信息中，我们习惯于选择性忽视，习惯于遗忘，习惯于中国不一样，但《这次不一样：八百年金融危机史》告诉你，800年来太阳底下没有新鲜事。
只要人类的动物精神不变，市场中依旧噪声弥漫，那么系统性偏差就无可避免，继而参与者做出遵从正反馈的交易策略，进而市场产生自强化的循环，最终导致泡沫。
也许对泡沫的细究，还应再分脆弱的泡沫和坚硬的泡沫，中国的房地产泡沫显然属于后者，从2002年经济学家魏杰第一个喊出房地产泡沫以来，无数空军为猛涨的房价而折腰。而2013年10月，当罗伯特·希勒获得诺奖后评论中国房地产是个巨大的泡沫时，国人皆已麻木，甚至不乏嘲笑。
虽然2014年1月起，房价开始出现下行迹象，崩盘的声音也趁势涌出，但更多的群众仍然处在热情之中，并不觉得眼下站在高高的山岗上。
在混沌的市场中，预测多是徒劳，2013年10月我曾一时兴起，结合几大周期共振后判断2015年会是一个关键的时点，说是关键，只是出于隐晦而已，毕竟当时市场仍处疯涨形势。但未曾想到市场转向这一天比预料的快一些。
房价上涨是房价上涨的原因，那么反之也可成立。在我看来，衰退的陀螺应该是这样：房价下跌―房地产商资金链紧张―促销、甩卖―政府救市、砸售楼处―土地市场冷却―银行抵押物跌价―资金链再紧张―房价下跌，如图0-4所示。
图0-4房价下跌的陀螺
曾经美国底特律破产，一双鞋能换两套房，鄂尔多斯沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律，那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧，就如2008年的A股市场。
写作本书是项比较繁杂的工程，2014年春节之后近乎废寝忘食，几回回梦中推演。强大的Wind资讯和同花顺数据库，使我得以系统地把握中国房地产市场的大数据；而2009年起在第一财经日报《财商》策划200多个封面专题的经历使得我能够快速搜集大量资料，消化并建立框架；同时过去5年中，我曾经项目化地研究了人口结构、保障房变迁、经济周期、泡沫病理学等，这些无疑使得我可以较快地完成这项研究。
本书运用了大量的数据，有相对完整的分析框架，也有不少自以为独到的研究结论，也基于可读的原则用很多图表来说话，更是亲手整理了迄今为止最全的中国房地产市场35年运行轨迹。因而在哗众取宠的舆论市场上，本书至少可以做一个技术性的注脚。
全书基调在于市场，现在亦准备在混沌的市场中接受检验。写作期间曾发表数篇做测试，连续三周占据门户财经频道的头条或点击第一，现在全书接受读者的检验，等待马克思所言的“惊险一跃”。
艾经纬
2014年6月11日

媒体评论

房地产是中国家庭资产配置占比最大的资产，本书从多维度客观论述中国房地产价格如何进行估值及未来走势，其结论也很值得借鉴。――李迅雷 海通证券副总裁、首席经济学家
作为资深财经媒体人，艾经纬先生关注房地产市场不奇怪，难得的是这本书有框架、有逻辑、有数据，系统地分析了中国房地产市场的运行轨迹。作者对住房供应、刚性需求、自有率、空置率、城镇化、土地财政等热点问题有独到的视角和解构，其房市大衰退的观点和背后的推理值得所有关心中国经济和房地产市场的人士借鉴和参考。――彭文生 中金公司首席经济学家
这是泡沫吗？房价调整会有多剧烈？艾经纬从中国房地产市场的虚幻中梳理事实，并清晰地提出他的预测：18个月的房价调整已然开始。无论你赞同与否，这本书值得一读，其中的数据计算和围绕房价的争论非常令人耳目一新。――王志浩（Stephen Green） 渣打银行中国区首席经济学家
中国经济中，房事最大，本书提供让人耳目一新而专业的见解，值得推荐！―― 邵宇 东方证券首席经济学家
作者以房地产市场大数据为基石，从35年来的市场政策和价格变迁中研判未来的房价走势，用相对通俗的语言和丰富的案例呈现出来，推荐一读！――秦朔 上海文广集团副总编辑、第一财经日报总编辑
疯狂楼市是中国第一热门话题，观点也可谓尖锐对立，有些专家几乎成仇。那么，众说纷纭之中谁更可信呢？我认为有三条标准：1、独立立场；2、系统分析框架和严谨逻辑推导；3，扎实的数据。艾经纬此书兼具这三个特征，特别需要强调的是，他是媒体人，具有可信的公共立场；此前也未一路预言房地产崩盘，不存在唱空到底的必要。因此态度更客观，成果更具参考价值。――张庭宾 中华元智库创办人、《中国富人为何变穷》作者
作者长期跟踪中国房地产市场，观点鲜明，数据翔实，推荐阅读！――王健 美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家兼政策顾问
本书从中国房地产市场的供需分析出发，围绕30多年的房价变化推演房地产周期，进而分析房地产泡沫的机理和不稳定因素。框架很清晰，结论很明了。――管清友 民生证券研究院院长、首席宏观研究员