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内容简介

书籍
经济管理学书籍
全书内容共分为3篇：第1篇是总论；第2篇是房地产市场的微观经济学，集中探讨各分类房地产市场的微观机制，包括不同地点的住宅的价格决定、缄市密度特征的演化、利润最大化的住宅开发密度的确定、商业和工业企业选址的决定因素、与工作人员居住所在地的关系、企业在空间上的集中化与分散化趋势、零售企业的选址和家庭在空间上的联系、房地产景气循环与周期、国际资本流动与房地产市场的关系等问题；第3篇着重阐述了对房地产市场的宏观研究，重点探讨城市规划、城市土地利用与房地产市场的关系，政府政策对房地产市场的影响等。
本书主要是作为建设管理与房地产专业的研究生、本科生的教材，同时还可作为房地产行业的开发者、管理者和研究者的参考用书。

目录

第1篇 总 论
绪论 房地产经济学：微观与宏观经济学分析
0．1 课程介绍
0．2 经济学与经济学的基本分支
0．3 房地产经济学的研究体系：微观与宏观分析
0．4 本书的主要内容及大纲
本章参考文献与推荐书目
第1章 房地产、房地产业与房地产市场
1．1 房地产：资产与物业
1．2 房地产业：系统分析与产业分类
1．3 房地产市场：资产市场与物业市场
1．4 房地产市场的空置与空置率
附录：英文中有关房地产的几个相关概念释义
案例与讨论1 主题：房地产经济学的研究方法
本章参考文献与推荐书目
第2篇 微观的房地产经济学分析
第2章 土地市场：地租与地价
2．1 地租：概念、分类与应用
2．2 土地价格
案例与讨论2 主题：地租、地价与房价的关系

本章参考文献与推荐书目
第3章 住宅市场：选址、空置、价格／租金与发展趋势
3．1 区位理论、区位地租与住宅用地选址
3．2 住宅市场中的空置
3．3 住房的市场租金与土地区位租金
3．4 住宅市场价格：价格分析方法与实证分析
3．5 国际住宅市场发展趋势探讨
案例与讨论3 主题：Hedonic模型的含义和应用
本章参考文献与推荐书目
第4章 商业房地产市场：定性与定量分析／历史与现实
4．1 商业房地产及其分类
4．2 商业房地产市场分析
4．3 商业房地产市场的定量分析：理论与模型
4．4 美国购物中心的发展与中国的选择
4．5 旧城更新中的商业房地产开发模式(以北京为例)
附录：常见度量衡单位换算
案例与讨论4 主题：零售物业的市场分析方法与中国的商业物业发展
本章参考文献与推荐书目
第5章 工业物业市场：市场分析、投资管理与创新
5．1 写字楼及其分类、分级
5．2 写字楼市场分析
5．3 写字楼市场动态研究模型
5．4 写字楼市场的投资管理
5．5 商业与办公物业的结合：都市综合体
附录 广州市办公楼(写字楼)分级标准
案例与讨论5 主题：信息产业、现代物流业的发展与写字楼市场
本章参考文献与推荐书目
第6章 国际房地产市场：资本构成、流动与市场
6．1 房地产市场的国际资本构成
6．2 国际资本流动对房地产市场的影响
6．3 汇率变动对房地产投资市场的影响
6．4 加入WTO对中国房地产市场的影响
附录1 美国公共住宅政策的起源与未来发展
附录2 日本的地价泡沫及其对经济发展的影响
附录3 美国乡村住房的现状与未来
案例与讨论6 主题：中外房地产市场发展特征比较
本章参考文献与推荐书目
第3篇 宏观的房地产经济学分析
第7章 房地产景气循环与周期
7．1 经济周期
7．2 房地产景气循环及其阶段解说
7．3 房地产市场周期的影响因素、指标与数据分析方法
7．4 研究房地产周期的模型
7．5 中国商品住宅销售面积变动实证分析
7．6 房地产景气循环及其周期与投资决策
案例与讨论7 主题：房地产市场泡沫的形成机制
本章参考文献与推荐书目
第8章 城市发展与房地产市场
8．1 城市的形成与发展
8．2 中国的城市分类、城市化及城市差异
8．3 城市与住宅市场关系的模型体系
8．4 交易价格对均衡价格的换算
8．5 住宅价格-城市基础模型
8．6 城市住宅供求-住宅价格关系模型
8．7 模型的应用建议：城市住宅价格预测与政策评价
附录1 城市经济学学科介绍
附录2 城市规模分布规律
案例与讨论8 主题：城市人口收入与商品住宅价格水平
本章参考文献与推荐书目
第9章 房地产市场发展的政府干预
9．1 经营城市与土地储备制度
9．2 政府干预住宅市场的相关政策及其评价
9．3 房地产税制与房地产市场
案例与讨论9 主题：我国有关房地产市场管理的政策评价
本章参考文献与推荐书目

序言

这本教材是在清华大学研究生课程使用的《房地产经济学》讲义的基础上整理而成的。从时间上看，序言的写作距离讲义初稿完成有两年左右。这次“倒叙”帮助我重新回顾了编写这本讲义的过程。
我不间断地念了21年书。几年前，在我用我和我的同龄人习以为常的方式第一次走上清华的讲台时，学生们平静、平淡甚至冷漠的反应使我一度很苦恼，也很郁闷。我百思不得其解。直到有一天，有学生问我：“为什么人家诺贝尔经济学奖获得者的经济学著作都能谈笑风生，而咱们国内的教材却总是这样‘面目狰狞’呢?”这个看似偏激的问题惊醒了梦中人。从这一天起，我对教学工作特别是教材的编写、使用模式真正开始了“瞻前(未来)顾后(历史)”和“左顾(国内)右盼(国际)”式的思考，而不仅仅局限于对讲课技巧的反思。
我首先问自己：在信息爆炸的今天，教材的意义何在呢?我面对的受众身处21世纪。世纪的更迭，意味的不仅仅是时间的变化，更是信息的爆炸。“爆炸”这个被人用俗了的词绝不是虚言。 国际互联网的发展使得信息的交流如此便捷，我们不仅能找到和看到过去只有在图书馆、资料室和书店里才有的纸介文件，而且那些重要和新版的外文资料也基本上能从网上“搜”(search)或“当”(download)到。面对公开和广泛的信息资源，师生之间的差异和教材在传统意义上传授某些“独门绝活”的优势几乎荡然无存。既然如此，教材该发挥怎样的功效呢?阿尔温·托夫勒在《科学和变化》中说：“当代西方文明中得到最高发展的技巧之一就是拆零，即把局部分解成尽可能小的一些部分。我们非常擅长此技，以致我们竟然忘记把这一些细部重新组装到一起。”现代科学知识体系的这种思维方式注重研究事物本身局部的、静态的状态，过分注重科别分工的精细，而缺乏对事物之间的必然联系的思考，缺乏归纳、综合的研究方法。 由此，我想，教材就是要着力改变这一状况，给学生们一种归纳、综合的研究方法，“给学生一个深入探索大量专题的起点”(著名经济学家、麻省理工学院的鲁迪格·多恩布什教授)，为学生提供全面而真实的资料、系统而有效的方法，在经典和创新之间寻找历史与现实的关联、理论与实践的结合，应成为编写现代教材的根本目的。从这个意义上讲，作为研究者和讲授者，教师应该像艺术家对艺术一样，用一颗敏锐的心，时时感受并关注本学科和周围世界的变化，成为教材最好的维护者和最快的更新者。
教材的内容能否进一步突出学科的特点呢?“房地产经济学”是一门与社会生活结合得非常紧密的学科。现实的市场、制度和政策变化之快让人目不暇接。国外的理论和成熟经验能否在中国得到实践尚未可知；本土的许多理论也是介于忽明忽暗之间或人云亦云的状态，当然也包括以讹传讹的谬误。在实践发展、理论体系和研究功底都很欠缺的背景下，要建立房地产经济学的一个完整的体系、准确地概括和描述房地产市场的发展规律
几乎是“不可能完成的任务”。在这样的背景下进行的教学活动，还只能是对已有的实践活动进行综合、类比和分析，从中归纳出一些值得借鉴和深入探讨的东西。房地产经济的生动发展为教学提供了鲜活案例，也为丰富和更新教材内容奠定了基础。如果我们在教学中忽视房地产经济中活生生的事实、忽略现实中亟待解决的问题，就会使学生失去学习和研究的兴趣。所以，在本书中，我尽可能地编入国内外不同学者们不同角度的观点，甚至编入了精选的学生讨论稿，供读者参考。从内容体系看，本书的理论部分，用微观经济学和宏观经济学的分析方法解释了城市房地产市场的运行规律、城市发展与政府机制对房地产市场的影响等众多问题。同时，又结合研究生与高年级本科生的特点，收集整理大量的市场数据、选用简明而实用有效的经济学模型来解释和预测房地产市场的运行规律，使理论成果能够在真实的世界中得到恰当的运用。本书的内容共分为三篇。第一篇是总论。第二篇是房地产市场的微观经济学，集中探讨各分类房地产市场的微观机制，包括不同地点的住宅的价格决定、城市密度特征的演化、利润最大化的住宅开发密度的确定、商业和工业企业选址的决定因素、与居住所在地的关系、企业在空间上的集中化与分散化趋势、零售企业的选址和家庭在空间上的联系、房地产景气循环与周期、国际资本流动与房地产市场的关系等问题。第三篇着重阐述对房地产市场的宏观研究，重点探讨城市规划、城市土地利用与房地产市场的关系、政府政策对房地产市场的影响等。这样的内容安排究竟是否合理，还需时间和实践的检验。但我想，房地产经济学理论体系的建立，需要不同观点的比较、碰撞，更需要心平气和的探讨和心悦诚服的修正。在这个过程中，我愿意承认自己的不足，更愿意将“教”和“学”统一起来。
教材的形式能否有所突破呢?传统的教材编写体例有一种基本固定的模式，体现了教材的严谨和庄重，也使教学内容具有系统化和条理化的特征。然而，人们对理论的认识及应用总是发轫于具体现实和具体问题。同时，包括房地产经济在内的社会生活中的“学问”又往往是彼此牵连的调和之物，很难清清楚楚地标定这些“学问”的界限。因此，在这本教材中，我尝试突破传统教材的编排体系，对结构、组成、体系和表述方式等进行了大胆的探索。第一，用“文件夹”的形式将各章的内容(分别包括讲义、阅读材料、案例与讨论、学生讨论稿精选、参考文献与推荐书目和附录等部分)排列在一起；第二，在阅读材料部分，全方位地收录各种信息资料(新闻报道、学术论文等)，整理了学生个人和小组的讨论稿，充分展示学生的才华与个性，使得教材本身成为师生集体创建的课程资源库，搭建起师生之间和不同届甚至互不相识的学习者之间跨时空相互交流、相互学习、相互评价的舞台；第三，在各章的“参考文献与推荐书目”部分，提供尽可能精准的相关资料和有价值的网址，帮助学生从浩如烟海的信息中进行取舍；第四，各章开始部分引用“名家词句”来传递“教书育人”的理念。尽管词句的内容表面上似乎与房地产经济学的内容风马牛不相及，但经济学与人文学科之间千丝万缕的联系，对事物的整体把握和综合、分类、归纳的方法，本身就是一种方法论的教育。更何况，人文思想的熏陶本身就是让人的知识、视野和心胸更加开阔，而不是更功利。
这本讲义的编写始于2001年的3月，初稿完成于2002年8月。这样的教材内容、编排方式是创新，也可以说是“冒险”。所幸的是，这套教材在初次“实战演练”中获得了成功。我在2002秋季学期的清华大学研究生课程教学中使用了这套讲义，并相应进行了配套的教学方式改革。为了使教学由“传授”型、“灌输”型向“研究”型、“实践”型转变，使学生由单纯的“接受性”学习转变为“体验性”学习，我尝试采用课程讲授与讨论教学结合的方法，从连续型的细节式授课向跳跃型的平台式授课转变，从单向的课堂教学转变为多种形式的互动交流。一学期的课程在我的忐忑不安中开始，在学生们毫不吝惜的欢迎声中结束。为此，我由衷地感谢曾经和我一同经历这次“教学改革”的学生朋友们，是他们的宽容、理解、支持、合作与褒奖给了我勇气、自信和快乐。 在写作和修改的过程中，我得到了清华大学房地产研究所师生的帮助和挚友李虹的鼎力支持。在书稿付梓之际，向阅读材料部分收录的文献及引用文献作者和提供支持的朋友一并敬致谢忱。
墨菲定律说：“1．工作比想像的更复杂；2．花费的时间比预计的更长；3．所需的费用比设想的更多；4．毛病能出到什么程度，就一定会出到那个程度。”相信这本教材也不例外。所以，我很诚挚地等候来自各方真诚的意见、批评、指正，当然也或许是如潮的好评?!但愿“劳谦君子有终吉”。
2003年8月于清华园