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编辑推荐语

与房子有关的事，对于中国人来说都不是小事。一处房产，寄寓着人们寻觅“心之安处”的朴素期待。但是，此中却往往历经数度曲折，盼过、熬过、痛过、乐过，心绪跌宕，遍尝百味。 本书的作者团队对那些在房产交易过程中容易出现纠纷的典型情况进行了分类和汇总，希望能够给参与房产交易的百姓提供一些“干货”，尽可能避免在交易过程中“中招”。 本书作者是一位身经百战的房地产专业律师，他从法律要点、案情介绍、争议焦点、法院判决、律师解析、关联法条六个板块、多角度、***详解盘根错节的房产纠纷典型案例。 本书不是简单地罗列法条，也没有艰涩难懂的专业词汇，适合购房者阅读，以了解房产纠纷涉及的相关政策，并获得可行的处理办法；同时，本书也可以作为房地产经纪人的工作查询手册，帮助他们在居间服务时规范自己的行为，并提供专业指导。

内容提要

本书汇集了房产交易过程中常见的典型纠纷案例，通过法律要点、案情介绍、争议焦点、法院判决、律师解析、关联法条六个板块，将每一个纠纷原原本本地呈现出来，同时，进行适当的延展分析，力求使读者在遇到类似情况时，能够根据法院判决和律师建议选择最为合理的解决方式。本书将房产交易过程中的典型纠纷分成以下六类： 一手房买卖纠纷典型案例 二手房买卖纠纷典型案例 房屋租赁纠纷典型案例 婚姻、继承与赠与房产租售纠纷典型案例 经济适用房、房改房、农村私有房屋买 卖纠纷典型案例 居间服务合同纠纷典型案例

作者简介

肖海军 中国广州仲裁委员会仲裁员 广东广岭律师事务所主任、资深律师 广州市律师行业协会第八届房地产专业委员会委员 畅销书《房地产中介常见法律问题有问必答》作者 广州市房地产中介行业协会特聘常年法律顾问 广州市房地产中介行业协会特聘讲师擅长领域 房地产中介法律培训 建筑工程合同纠纷诉讼 房屋和土地收购、并购法律服务 房地产买卖（居间）合同纠纷诉讼 主讲课程 《地产中介公司经营管理法律风控总裁班》 《扫雷——地产中介门店销售与管理避险指南》 《追佣——律师教你如何签好合同收齐佣》 《门店卫士——二手房交易全程法律指引》 《绝不跑佣——绝不让佣金流失》 《法律护航 居间无忧》

目录

**篇｜ 一手房买卖纠纷典型案例
典型案例1：因买方不具备购房资格导致商品房买卖合同无法履行，买方是否要承担违约赔偿责任？　//003
典型案例2：买方与开发商签订认购书并交付购房定金后，开发商拒*出售房屋，买方要求开发商赔偿房屋上涨的差价能否得到支持？　//007
典型案例3：商品房存在质量缺陷，买方要求解除买卖合同并要求开发商承担违约责任能否得到支持？　//012
典型案例4：怎样认定开发商延迟交房以及适用开发商延迟交房的违约责任？　//016
典型案例5：开发商与代理商签订房屋包销协议且房屋销售代理事项已经完成，后开发商又以包销协议显失公平为由要求撤销包销协议，是否构成违约？　//023
典型案例6：卖方将未出不动产权证（房产证）的预售商品房再转让给买方，该买卖行为是否有法律效力？　//027
第二篇｜ 二手房买卖纠纷典型案例
典型案例7：名为房屋买卖实为民间借款的房屋买卖行为是否有法律效力？　//035
典型案例8：为了能多贷款买卖双方签订阴阳合同，后业主反悔以此为由不同意继续交易，买方还能要求继续交易吗？　//039
典型案例9：房屋买卖过程中，交易房屋被法院查封，交易还能继续吗？　//046
典型案例10：合同约定，买方不过户，只办理全权公证委托给买方，现业主反悔不同意做公证，要求直接过户给买方，业主的行为违约了吗？　//051
典型案例11：债权人利用公证委托书擅自将房子过户给他人，债务人能否讨回自己的房子？　//056
典型案例12：新政**后，买方失去购房资格，业主起诉买方违约，法院会如何处理？　//063
典型案例13：买方因有不良征信记录无法贷款而导致合同解除，买方是否需要承担违约责任？　//069
典型案例14：借名买房，实际出资人能否要求出名人（登记权利人）转名（过户）给自己？　//074
典型案例15：签订房屋买卖合同之后，业主又私自以交易房屋办理了二次抵押进行贷款，买方能否以此为由拒*按合同约定支付首期款？　//079
典型案例16：业主反悔不同意继续交易，且交易房屋尚有银行按揭贷款未还清，买方还能否通过法院判决继续履行合同？　//084
典型案例17：房屋过户后，业主拒*迁出户口，买方如何自救？　//090
典型案例18：房产证登记在夫妻一方名下，另一方能否以交易房屋为夫妻共有财产未经其同意为由，主张房屋买卖合同无效？　//096
第三篇｜ 房屋租赁纠纷典型案例
典型案例19：租客拖欠租金或物业管理费或水电费，业主有权停水停电并解除租赁合同吗？　//107
典型案例20：租客与出租方在租赁合同中约定的租赁用途违反房屋使用性质，租客能否以此为由解除合同并要求出租方承担相应损失？　//113
典型案例21：中介公司托管业主楼房进行分租，租客的朋友在分租房间内使用热水器时意外死亡，谁该负
责？　//118
典型案例22：承租人将房屋转租给次承租人，因承租人未按时交租导致出租人收回房屋，次承租人应如何维
权？　//124
典型案例23：出租时房屋已被抵押给银行，后在租赁期间房屋被银行查封拍卖，承租人是否可以要求新的业主继续履行原租约？　//130
典型案例24：房屋租赁期间，房屋附属用品设施发生损毁导致损失，应由谁承担责任？　//135
第四篇｜ 婚姻、继承与赠与房产租售纠纷典型案例
典型案例25：丈夫将其婚前已通过审批，婚后才办理房改手续的房改房单方出售了，妻子将丈夫和买方一并告上法院要求确认房屋买卖合同无效，法院会如何判
决？　//143
典型案例26：登记在夫妻一方名下的房产（婚后共同购买），一方未经另一方同意对外出售房屋并签订房屋买卖合同，另一方能否以一方无**权且事后未得到追认为由主张房屋买卖合同无效？　//148
典型案例27：离婚时双方在离婚协议中约定将婚后购买但登记在男方名下的房屋归女方所有，但男方在将房子过户至女方名下前私自将房屋出售，男方出售房屋的行为有效吗？　//154
典型案例28：保姆持遗赠扶养协议、产权人儿子持遗嘱，二人争房，过世老人的房子究竟应该给谁？　//160
典型案例29：弟弟擅自将父亲遗留下来的老房子卖了，外嫁的姐姐提起诉讼，请求确认弟弟与买方签订的房屋买卖合同无效，买方能否顺利购得房屋呢？　//164
典型案例30：离婚后，一方发现在婚姻关系存续期间另一方为情人买了房子并过户到情人名下，情人又将房屋出售给第三人，一方还能追回房子吗？　//170
第五篇｜ 经济适用房、房改房、农村私有房屋买卖纠纷典型案例
典型案例31：不符合上市交易条件，业主转让经济适用房的行为有效吗？　//181
典型案例32：房改房交易中，需要补缴土地出让金，买卖双方对此无约定，应由谁承担？　//186
典型案例33：城镇居民购买了农村宅基地房，合同有效吗？　//190
第六篇｜ 居间服务合同纠纷典型案例
典型案例34：房产中介公司促成买卖双方签订《房屋买卖合同》并约定向买卖双方收佣，后因买方拒*购买房屋导致交易不成，卖方还需要向中介公司支付佣金
吗？　//199
典型案例35：房屋买卖过程中，房产中介公司变相吃差价，卖方能否讨回差价部分？　//204
典型案例36：房产中介公司与卖方签署《限时**委托代理合同》，后中介公司为卖方找到合适买方，但卖方以交易条件未谈妥为由拒*签署《房屋买卖合同》，其行为是否构成违约？　//211

精彩试读

**篇 01 一手房买卖纠纷典型案例 典型案例1 因买方不具备购房资格导致商品房买卖合同无法履行，买方是否要承担违约赔偿责任？ ▼ 法律要点 买方在不具备购房资格的前提下与开发商签订《商品房买卖合同》，后因购房资格问题导致合同无法继续履行而解除合同，由于买方和开发商对合同履行均未尽到审慎的义务，双方对合同解除均负有责任，买卖双方均不需要承担违约赔偿责任。
▼ 案情介绍 2017年4月8日，李某在广州市某房地产开发有限公司（开发商）销售人员的介绍下同意购买该公司新开盘的某楼盘1502室物业，并与开发商签订《认购书》，约定房屋价格为210万元，李某于当天支付了10万元的购房定金。后双方于2017年5月1日签订《商品房买卖合同》，对购房价格、付款方式、过户时间以及交房时间都进行了相应约定，同时合同还约定买方已知悉广州市房管部门关于商品房住宅限购政策的有关规定，买方在签订本合同前已确认符合本物业的购买条件，因买方原因不符合限购政策导致合同无法继续履行的，应由买方自行承担相应责任。
后由于李某是外地人，且在购房之前没有在当地连续缴纳5年社保，距离缴满5年社保尚有6个月，所以因不具备购房资格导致无法在合同约定的时间内办理过户，而开发商也不愿给予李某宽限期延迟过户，并发函解除与李某签订的《商品房买卖合同》，且没收李某已经支付的10万元购房定金。
李某认为在与开发商签订《认购书》时，自己已经明确告知销售人员，因自己社保尚不足5年，过户时间要延迟，而当时销售人员也承诺说可以帮他延迟过户，所以自己才签订的《认购书》以及《商品房买卖合同》，开发商是知道他没有购房资格的，在开发商知道他没有购房资格的情况下仍与自己签订合同，开发商对合同履行同样具有过错。另外，对于《商品房买卖合同》的内容自己也只是大致浏览并没有仔细阅读，且内容都是开发商自行拟定的格式文本，对他并不能**适用。现在既然开发商不愿给予宽限期延迟过户并发函解除了合同，自己也不想再继续购买涉案房屋，但开发商理应将10万元购房定金退还给自己。
于是，李某遂向法院提起诉讼，要求某房地产开发公司立即返还10万元购房定金。
庭审中某房地产开发公司认为在双方签订的《商品房买卖合同》中自己已经明确告知买方李某广州市关于住房限购政策的有关规定且买方李某也保证自己有购买涉案物业的条件，现因李某自己不符合购房条件导致买卖合同无法按约进行，其已经构成违约，无权要求返还10万元购房定金。
▼ 争议焦点 1.在买方不具备购房资格的情况下，开发商与其签署房屋买卖合同后，因买方不具备购房资格而无法继续履行房屋买卖合同，买方是否需要承担全部违约责任？ 2.开发商虽在合同中约定买方知悉限购政策，能否免除其审查买方购房资格的责任？ ▼ 法院判决 法院经审理认为，买方和开发商对合同履行均未尽到审慎的义务，双方对合同解除均负有责任，因此，法院判决某房地产开发公司应返还10万元购房定金给买方李某。
▼ 律师解析 根据2017年3月17日发布的《广州市人民政府***关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》可知，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，才能购房。自该政策发布到本案中双方签订合同，已有一段时间，不管对于买方李某还是某房地产开发公司都应知悉或是推定知悉政策相应内容。而对于购房资格的审查义务不仅仅是买方一方的责任，某房地产开发公司作为出售方*应清楚知悉自己售房的对象是否具有购房资格，审查购房者的购买条件，以便进一步落实政府关于购房政策的规定。
虽然双方在《商品房买卖合同》中有关于购房资格由买方自行保证并承担相应责任的约定，但这并不能排除某房地产开发公司作为出售方应尽的审查义务，所以某房地产开发公司在合同履行中同样存在过错。故由于双方当事人均未尽到审慎的义务，在买方李某不具备购房资格的前提下，双方仍然签订《商品房买卖合同》，后又因购房资格问题导致合同无法继续履行，买卖双方均负有责任，所以某房地产开发公司无权没收李某的10万元购房定金。由于合同无法继续履行，现双方均同意解除，按照《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十七条的规定，某房地产开发公司应退还买方李某支付的10万元购房 定金。
▼ 关联法条 1.《广州市人民政府***关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（2017年3月17日发布） 一、进一步完善住房限购政策 本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
2.《合同法》 第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合**质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
**百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。